Плату за аренду помещения у обычного физлица можно отнести к расходам

Согласно нормам ст. 793 ГКУ договор найма здания или другого капитального сооружения (его отдельной части) заключается в письменной форме.

Договор найма сроком на три и более лет подлежит нотариальному удостоверению. При этом нотариус разъясняет сторонам необходимость государственной регистрации таких договоров в соответствующих органах, о чем делается отметка в тексте удостоверительной надписи. В случае когда арендодателем выступает физическое лицо — не субъект предпринимательской деятельности, нотариус обязан предоставить информацию об удостоверении такого договора органам ГНС по месту жительства арендодателя (п. 106 р. 9 гл. III Инструкции №20/5).

Арендные отношения регулируются главой 58 ГКУ, параграфом 5 главы 30 ХКУ и другими законодательными нормативными актами Украины. Передача арендатору здания оформляется актом приемки-передачи, который подписывается сторонами договора. С этого момента и начинается исчисление срока аренды, если иное не установлено договором. Возврат арендованного имущества также происходит по акту приемки-передачи, подписанному сторонами договора. И с этого момента договор найма прекращается.

За пользование имуществом с арендатора взимается плата, размер которой устанавливается договором найма.

Определение арендной операции дано в пп. 14.1.97 НКУ.Порядок отражения арендных операций у арендатора — плательщика налога на прибыль установлен ст. 138 НКУ. И будет зависеть от того, где данное здание используется, а именно:

1) в составе прочих расходов по статье общепроизводственных расходов (пп. 138.10.1 «г» НКУ), если используется как общепроизводственное помещение;

2) в составе прочих расходов по статье административных расходов (пп. 138.10.2 «в» НКУ), если используется как административно-бытовое здание, например, как офис;

3) в составе прочих расходов по статье расходов на сбыт (пп. 138.10.3 «д» НКУ), если арендуется, например, как склад.

Следует напомнить, что если предприятие будет арендовать помещение у физического лица — учредителя, то в данном случае такая операция подпадает под операцию со связанными лицами согласно пп. 14.1.159 НКУ, и сумма расходов, понесенных налогоплательщиком при уплате арендных платежей, определяется исходя из их договорных цен, но не выше обычных цен. На приобретение услуги от физического лица — не предпринимателя и не связанного с предприятием лица данное требование не распространяется.

Механизм определения обычной цены, установленный ст. 39 НКУ, начнет действовать с 1 января 2013 года. А до этого времени будут действовать нормы определения обычной цены, предусмотренные п. 1.20 Закона о прибыли, согласно которым для этого используется информация о заключенных на момент продажи такой услуги договорах с идентичными (однородными) услугами в сопоставимых условиях (пп. 1.20.2 Закона о прибыли).

Согласно норме п. 138.2 НКУ расходы, учитываемые для определения объекта налогообложения, признаются на основании первичных документов, подтверждающих осуществление налогоплательщиком расходов, обязательность ведения и хранения которых предусмотрена правилами ведения бухгалтерского учета, и других документов, установленных разделом II НКУ.

Фактический размер арендной платы за отчетный период подтверждает счет, выданный арендодателем, а факт выполнения услуги по аренде — акт выполненных работ (оказанных услуг) (или любой другой документ, составленный согласно требованиям Закона о бухучете). Факт уплаты арендного платежа подтверждается платежным документом. Предприятию, скорее всего, необходимо будет самому позаботиться о подтверждении своих расходов, составив акт по оказанным ему услугам согласно всем требованиям составления первичного документа, установленным ст. 9 Закона о бухучете.

Теперь о налогах и сборах, которые необходимо удержать предприятию при выплате дохода физическому лицу. Порядок налогообложения доходов физлиц от предоставления недвижимости в аренду (субаренду) осуществляется в соответствии с п. 170.1 НКУ, согласно которому налоговым агентом налогоплательщика-арендодателя при начислении дохода от предоставления в аренду недвижимого имущества (жилья, зданий, сооружений и земли) является арендатор.

При этом объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не менее минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды. Такая минимальная сумма определяется по методике, установленной Кабмином¹, исходя из минимальной стоимости месячной аренды одного квадратного метра общей площади недвижимости, с учетом места ее расположения, других функциональных и качественных показателей, устанавливаемых органами местного самоуправления, на территории которых находится такая недвижимость, и обнародуется наиболее доступным способом для жителей такой территориальной общины. Если такая минимальная стоимость не установлена или не обнародована до начала отчетного налогового года, то объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, определенного в договоре аренды. Доходы окончательно облагаются налогом при их выплате за счет арендодателя по ставке налогообложения 15% (17%) в зависимости от суммы выплачиваемого дохода.

¹ Методика определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, утвержденная постановлением КМУ от 29.12.2010 г. №1253.

Удерживать ЕСВ с выплачиваемого физическому лицу дохода в виде арендной платы не надо. Пенсионный фонд в п. 6 своего разъяснения от 11.03.2011 года (без номера) на вопрос, необходимо ли начислять ЕСВ на сумму вознаграждения, выплачиваемого предприятием физическим лицам по договору найма (аренды), отвечает следующее: «Отношения, возникающие между собственником помещения (наймодателем) и юридическим лицом, снимающим такое помещение (съемщиком), регулируются договором найма (аренды) (статья 759 главы 58 Гражданского кодекса Украины) и не имеют признаков правоотношений, регулирующих выполнение работ или оказание услуг. Учитывая вышеуказанное, единый взнос на общеобязательное государственное социальное страхование при уплате в пользу физического лица арендной платы согласно договору найма (аренды) помещения не начисляется».