Придбання квартири для перепродажу працівникові — податкові наслідки

Спочатку розгляньмо, як ця операція оподатковується ПДВ, оскільки для неї встановлено особливі правила.

Операція постачання житла звільнена від оподаткування ПДВ згідно з пп. 197.1.14 ПКУ, крім першого постачання житла. Що таке перше постачання житла, визначено в тому ж пп. 197.1.14 ПКУ: це постачання або новозбудованого житла, або капітально відремонтованого, причому в останньому випадку покупець житла не повинен бути його власником до капітального ремонту.

Ваше підприємство цілком могло придбати цю квартиру в результаті першого постачання житла, тобто у вартості квартири міг бути вхідний ПДВ. Проте якщо воно потім продасть цю квартиру своєму працівникові, то це вже не буде першим постачанням житла, і ця операція буде звільнена від ПДВ. Отже, і права на податковий кредит у підприємства — покупця квартири не буде (п. 198.4 ПКУ). А якщо квартиру було придбано на вторинному ринку, то тут не буде і вхідного ПДВ.

Тепер з'ясуймо, як ця операція оподатковуватиметься податком на прибуток.

Насамперед треба визначити, до якого виду операцій вона належить. На думку автора, квартира, придбана для подальшого продажу, є товаром і підпадає під визначення товару згідно з пп. 14.1.244 ПКУ. Така квартира не є основним засобом за пп. 14.1.138 ПКУ, оскільки вона не призначена для використання в господарській діяльності підприємства (крім того факту, що її буде продано і за неї буде отримано виручку), оскільки вартість використовуваних основних засобів поступово зменшується в процесі використання й очікуваний термін корисного використання більше одного року або тривалості одного операційного циклу (якщо тривалість циклу більша за рік). Тому купівля і подальший продаж квартири — це звичайна операція купівлі та продажу товару.

Нагадаємо, що доходи від продажу товарів враховуються відповідно до пп. 135.4.1 ПКУ і відображаються в рядку 02 (і, зрозуміло, в рядку 01, у якому показується загальна сума доходів платника податку за звітний період) декларації з податку на прибуток за формою, затвердженою наказом Мінфіну від 28.09.2011 р. №1213. Собівартість проданих товарів включається до складу операційних витрат згідно з пп. 138.1.1 ПКУ і відображається в рядку 05.1 декларації про прибуток. Якщо у вартості квартири міститься ПДВ, її собівартість у податковому обліку з податку на прибуток включатиме також і суму ПДВ згідно з абзацом третім пп. 139.1.6 ПКУ.

Приклад Підприємство купило нову квартиру у забудовника за ціною 600000 грн, у тому числі ПДВ — 100000 грн. За умови продажу її працівникові за 605000 грн у рядку 02 декларації буде відображено дохід 605000 грн, а в рядку 05.1 — собівартість квартири в сумі 600000 грн.

Питання оподаткування ПДФО в цьому разі не виникає, оскільки жодних доходів працівник під час купівлі квартири не отримує.

Якщо підприємство продає працівникові квартиру за ціною, нижчою за звичайну ціну такої квартири, то в цьому разі працівник отримує додаткове благо, передбачене пп. «е» пп. 164.2.17 ПКУ: це сума «знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податків». У цьому разі сума ПДФО розраховується за правилами п. 164.5 ПКУ і сплачується наступного дня після передачі квартири працівникові згідно з пп. 168.1.4 ПКУ, а потім поступово утримується з інших доходів працівника, що нараховуються працедавцем, або вноситься ним у касу підприємства або на його поточний рахунок.

Звичайну вартість квартири слід визначати за даними незалежної оцінки. Ціна придбання квартири може вважатися звичайною ціною тільки в тому разі, якщо ринкові ціни на такі квартири є достатньо стабільними. Але щоб підтвердити цей факт, знову-таки потрібні послуги оцінювача.