Капітальний ремонт оредованого майна: чи можливі витрати у орендаря?

Запитання: 

Підприємство займається транспортними перевезеннями по Україні. Є власний транспорт на балансі, тож для його обслуговування та стоянки підприємство уклало договір оренди асфальтованого майданчика. Чи можливо віднести на витрати капітальні ремонтні роботи цього об'єкта (орендованого асфальтованого майданчика), не поліпшуючи його та не збільшуючи його первісну вартість? На даний момент уже виконані роботи, є локальний кошторис та акт виконаних робіт "Улаштування асфальтобетонного покриття площею 3333 кв.м", на суму більше 1 200 000 грн

Відповідь:

Про порядок проведення ремонтів орендованого майна йдеться у ст. 776 ЦКУ.

Зокрема, зазначено, що поточний ремонт речі, переданої в найм, здійснюється наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Це означає, що якщо в договорі не зазначити порядок проведення поточного ремонту, то орендареві все одно не потрібно отримувати дозвіл від орендодавця на поточний ремонт орендованого майна, оскільки цей ремонт пов'язаний із підтриманням орендованого майна в первісному стані. Проте зауважте: сторони мають право передбачити в договорі порядок проведення ремонту, у тому числі й обов'язок орендаря узгоджувати необхідність проведення ремонту, його обсяг, матеріали, що використовуються, із орендодавцем. А капітальний ремонт, навпаки, проводиться за рахунок орендодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Зверніть увагу, у тій ж ст. 776 ЦКУ зазначено: якщо орендодавець вчасно не здійснить капітальний ремонт, через що орендар не зможе користуватися майном, то такий ремонт може провести й орендар. При цьому вартість ремонту зараховується в рахунок орендних платежів, або ж орендодавець може прямо компенсувати орендарю витрати, пов'язані з ремонтом. Поліпшити (змінити) орендовану річ (щодо її первісного стану, у якому вона передавалася в оренду) орендар може лише за згоди орендодавця (ст. 778 ЦКУ).

Право орендаря покращувати майно зазвичай фіксується в договорі оренди або в окремому листі (узгодженні). При цьому орендар має право отримати відшкодування витрат від орендодавця (якщо такі поліпшення невіддільні від майна). Але якщо поліпшення було проведене без згоди орендодавця, орендодавець не зобов'язаний відшкодовувати орендарю витрати. Якщо в договорі не прописано право орендаря здійснювати поліпшення орендованої речі, то це повинен робити орендодавець.

Таким чином, усе подальше відображення в обліку ремонтів орендованих об'єктів ОЗ в орендодавця та орендаря залежатиме від умов договору. Тому в договорі оренди дуже важливо зазначити порядок виконання ремонтів та оплати витрат на ремонт.

Бухоблік

Якщо ремонт пов'язаний із підтриманням орендованого об'єкта ОЗ у робочому стані (це може бути поточний або капітальний ремонт), то витрати на ремонт потраплять до витрат орендаря залежно від того, з якою метою використовуються ОЗ: на рахунок 23 «Виробництво», 91 «Загальновиробничі витрати», 92 «Адміністративні витрати», 93 «Витрати на збут», 94 «Інші витрати операційної діяльності».

Затрати орендаря на поліпшення об'єкта операційної оренди (модернізацію, модифікацію, добудову, дообладнання, реконструкцію тощо), що призводять до збільшення первісно очікуваних економічних вигід від використання об'єкта, відображаються орендарем як капітальні інвестиції у створення (будівництво) інших необоротних матеріальних активів (п. 8 П(С)БО 14). Таким чином, витрати на ремонт, пов'язані з поліпшенням орендованого об'єкта, в орендаря відображаються за дебетом субрахунка 153 «Придбання (виготовлення) інших необоротних матеріальних активів». Після закінчення ремонтних робіт і введення об'єкта в експлуатацію в обліку робиться запис: Кт 153 – Дт 117 «Інші необоротні матеріальні активи». Амортизується такий необоротний матеріальний актив прямолінійним або виробничим методом.

 Податковий облік у орендаря

Якщо орендар ремонтує об'єкт для підтримання його в робочому стані (робить поточний або капітальний ремонт), то під час розрахунку податку на прибуток коригувань фінрезультату не буде. Ремонт орендованих об'єктів, що призводить до їх поліпшень, в орендаря під час розрахунку податку на прибуток відображатиметься дещо інакше, ніж у бухгалтерському обліку. Річ у тому, що пп. 138.3.3 ПКУ не передбачено такої групи ОЗ, як «Інші необоротні матеріальні активи». І якщо раніше в ПКУ містилася норма, згідно з якою орендар у разі ремонту орендованого об'єкта створював окремий об'єкт у тій самій групі ОЗ (п. 146.19 ПКУ у старій редакції), то на сьогодні такої норми немає. Тепер в податковому обліку в орендаря необхідно створювати окремий об'єкт ОЗ у  групі 9 з мінімально допустимим  строком корисного використання 12 років (див. «ЗІР», підкатегорія 102.05, відповідь на запитання: «Чи підлягають амортизації у податковому обліку витрати на поліпшення (ремонт) орендованих ОЗ та чи враховується сума такої амортизації при коригуванні фінансового результату до оподаткування?»).

Таким чином,  витрати у орендаря можливі як при поточному, так і при капітальному ремонті асфальтованого майданчика, за умови що це робиться для його підтримки в робочому стані. Натомість вартість робіт, що приводять до збільшення очікуваних майбутніх вигод, включається до капітальних інвестицій орендаря з майбутнім збільшенням первісної вартості ОЗ.