Чи вплине на фінрезультат орендаря придбання батарей для модернізації орендованого офісного приміщення?

Відповідно до ч. 1 ст. 760 ЦКУ предметом договору найму (оренди) може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками та яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Положення ст. 767 ЦКУ зобов'язують:

• наймодавця передати наймачеві річ у комплекті та у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню;
• наймача у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Статтею 776 ЦКУ передбачено, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

У разі, якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за її користування, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

При цьому слід враховувати положення ст. 778 ЦКУ, відповідно до яких наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Облік витрат на поліпшення орендованого приміщення

Відповідно до п. 44.2 ПКУ для обрахунку об'єкта оподаткування платник податку на прибуток використовує дані бухгалтерського обліку та фінансової звітності щодо доходів, витрат та фінансового результату до оподаткування.

Витрати орендаря на поліпшення об'єкта операційної оренди (модернізація, модифікація, добудова, дообладнання, реконструкція тощо), що приводять до збільшення майбутніх економічних вигод, які первісно очікувалися від його використання, відображаються орендарем як капітальні інвестиції у створення (будівництво) інших необоротних матеріальних активів (ДТ 153). Такі затрати зараховуються до складу основних засобів (ДТ 117 КТ 153) як первісна вартість нового об'єкта підгрупи 2.7 класифікації основних засобів, наведеної в п. 7 Методичних рекомендацій №561 (абз. 2 п. 8 другий п. 8 П(С)БО 14, п. 21 Методичних рекомендацій №561).

У пп. 138.3.3 ПКУ визначено групи основних засобів (інших необоротних активів) та мінімально допустимі строки їх амортизації у податковому обліку.

ДФС у м. Києві в ІПК від 15.02.2018 р. №632/ІПК/8/26-15-12-03-09-11 та ДФС у листі від 28.10.2015 р. №22778/6/99-95-42-03-15 повідомляють, що для визначення об’єкту оподаткування податком на прибуток для розрахунку амортизації витрати на поліпшення (ремонт) орендованих основних засобів зараховуються як окремий об'єкт групи 9 «інші основні засоби» з мінімально допустимим строком корисного використання 12 років.

ДФС у листі від 09.06.2016 р. №12788/6/99-99-15-02-02-15 повідомляє, що у разі закінчення договору оперативної оренди об'єкт оренди вже не використовується у господарській діяльності платника аналогічно до об'єкту основних засобів, що не використовуються у господарській діяльності при їх ліквідації.

Таким чином, на підставі положень абз. 4 п. 138.1 та абз. 3 п. 138.2 ПКУ після закінчення договору оперативної оренди платник податку – орендар має збільшити фінансовий результат на суму недоамортизованої частини витрат на ремонт/поліпшення орендованих основних засобів, визначеної відповідно до НП(С)БО, та зменшити фінансовий результат на суму недоамортизованої частини витрат на ремонт/поліпшення орендованих основних засобів, визначеної з урахуванням положень ст. 138 Кодексу. Звісно, якщо орендований основний засіб використовувався у господарській діяльності підприємства-орендаря. 

При цьому ДФС у Вінницькій області у листі від 07.04.2016 р. №651/10/02-32-12-03 повідомляє, якщо витрати на поліпшення об'єкта оренди проведено за згодою орендодавця та не компенсовано орендарю, то при поверненні об'єкта оренди вартість поліпшення вважається безоплатно наданою та підлягає оподаткуванню ПДВ за основною ставкою, виходячи з ціни придбання товарів/послуг, використаних для такого поліпшення.

Щодо придбання батарей для модернізації у ФОП – платника ЄП групи 2 

У пп. 2 п. 291.4 ПКУ передбачено, що до платниками єдиного податку 2 групи можуть бути ФОП, які здійснюють господарську діяльність з надання послуг, у т. ч. побутових, платникам ЄП та/або населенню, виробництво та/або продаж товарів, діяльність у сфері ресторанного господарства, за умови, що протягом календарного року відповідають сукупності таких критеріїв:

• не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають з ними у трудових відносинах, одночасно не перевищує 10 осіб;
• обсяг доходу не перевищує 1,5 млн. грн.

ДФС в ІПК від 29.06.2017 р. №898/Г/99-99-13-01-02-14/ІПК повідомляє, що обмеження щодо здійснення діяльності платників єдиного податку другої групи стосується тільки послуг, які надаються не платникам єдиного податку.

Детальніше про податкові наслідки, якщо підприємець «єдинник» 2 групи надає послуги юрособі на загальній системі оподаткування див. тут  та тут>>

Разом з тим, фізичні особи - підприємці платники єдиного податку, які обрали другу групу, можуть здійснювати продаж товарів юридичним особам на загальній системі оподаткування.

Якщо ФОП, яка отримує такий дохід, надано копію документа, що підтверджує її державну реєстрацію відповідно до закону як суб'єкта підприємницької діяльності, податковий агент подає до ДФС за місцем реєстрації податковий розрахунок за формою №1ДФ. У цьому розрахунку зазначається сума нарахованого і виплаченого доходу (пп. 165.1.36, ст. 177 та 178 ПКУ) з ознакою доходу «157». Проте ПДФО та військовий збір підприємство – податковий агент не утримує та не сплачує, оскільки відповідно до норм ПКУ ФОП здійснює оподаткування такого доходу самостійно (лист ДФС у м. Києві від 21.03.2016 р. №6809/10/26-15-13-01-12).

Неподання податковим агентом податкової звітності про суми доходів, нарахованих (сплачених) на користь платника податків, зокрема ФОП, є порушенням порядку подання інформації про фізичних осіб - платників податків, і до такого податкового агента застосовуються штрафні санкції, передбачені п. 119.2 ПКУ (лист ДФС від 21.09.2016 р. №20544/6/99-99-13-01-01-15).