Відшкодування комунальних послуг орендарем: що з ПДВ?

Пунктом 185.1 ПКУ визначено, що об'єктом оподаткування ПДВ є, зокрема, операції з постачання товарів та послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до статті 186 ПКУ.

Відповідно до пп. 14.1.185 ПКУ, постачання послуг — будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об’єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що споживаються в процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності.

База оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів.

До складу договірної (контрактної) вартості не включаються суми неустойки (штрафів та/або пені), три проценти річних від простроченої суми та інфляційні витрати, відшкодування шкоди, у тому числі відшкодування упущеної вигоди за рішеннями міжнародних комерційних та інвестиційних арбітражів або іноземних судів, що отримані платником податку внаслідок невиконання або неналежного виконання договірних зобов’язань.

До бази оподаткування включаються вартість товарів/послуг, які постачаються (за виключенням суми компенсації на покриття різниці між фактичними витратами та регульованими цінами (тарифами) у вигляді виробничої дотації з бюджету та/або суми відшкодування орендодавцю - бюджетній установі витрат на утримання наданого в оренду нерухомого майна, на комунальні послуги та на енергоносії), та вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо отримувачем товарів/послуг, поставлених таким платником податку.

Тобто пряма норма є лише щодо відшкодування орендодавцю - бюджетній установі. Така сума не включається до бази оподаткування ПДВ. 

Щодо відшкодування комунальних послуг орендодавцю - не бюджетній установі, то офіційна позиція ДПС наведена в ЗІР «У випадку, якщо орендодавцем (крім бюджетної установи) отримуються кошти від орендаря як відшкодування (компенсація) земельного податку та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, такі кошти є складовою частиною орендної плати та включаються орендодавцем до бази оподаткування та оподатковуються ПДВ у загальновстановленому порядку, у тому числі за умови, якщо між орендодавцем та орендарем укладено окремі договори про надання орендарем компенсації таких витрат».

По аналогії в ІПК від 09.07.2020 р. №2764/6/99-00-05-06-02-06/ІПК,  17.11.2021 р. №4384/ІПК/99-00-21-03-02-06 та 08.02.2020 р. №848/6/99-00-07-03-02-06/IПК відшкодування комунальних послуг включається орендодавцем (крім бюджетних установ) до складу орендної плати та оподатковується ПДВ в загальному порядку.

Є декілька окремих консультацій ГУ ДПС у Кіровоградській області та  ГУ ДПС у Дніпропетровській області, в яких зазначається, що «операція з отримання орендодавцем від орендаря компенсації витрат за спожиті орендарем комунальні послуги та електричну енергію не є об'єктом оподаткування ПДВ». 

Звертаємо увагу на певні моменти:

• в даних консультаціях не ідентифіковано, чи є орендодавець бюджетною установою. Тому не зрозуміло, підпадає він під дію прямої норми, чи ні.
• в консультації ГУ ДПС у Дніпропетровської області окремо виділено, що у разі нарахування ПЗ платник може подати заяву зі скаргою, і контролюючий орган зобов'язаний провести документальну позапланову перевірку зазначеного продавця для з'ясування достовірності та повноти нарахування ним зобов'язань з податку за такою операцією. Що дивно, адже в даному випадку достатньо отримати ІПК.
• не всі ГУ ДПС мають таку позицію, наприклад, інформація на сайті ГУ ДПС у Сумській області відповідає офіційній, наведеній в ЗІР.

Отже, в даній ситуації підприємство може:

Розглядати відшкодування комунальних послуг як складову орендної плати та оподаткувати в загальному порядку, склавши та зареєструвавши ПН. Поради щодо складання ПН податківці навели тут і тут. 

Наприклад,  ОСББ  заявило до відшкодування комунальні послуги орендодавцю у сумі 1000 грн (без ПДВ), тоді орендар відшкодовує орендодавцю суму 1200 грн з урахуванням ПДВ за ставкою 20%, який додається до ціни відповідно до пп. 194.1.1 ПКУ.

Якщо підприємство-орендодавець приймає рішення, що витрати відшкодовуються рівно в сумі, заявленій ОСББ, тоді він складає дві ПН. Одну на суму 1000 грн, що включає ПДВ, та другу ПН на суму перевищення ціни закупівлі над ціною продажу відповідно до абз. 2 пп. 188.1 ПКУ, згідно з яким база оподаткування повинна бути не нижче 1000 грн. В цьому випадку сума перевищення складає 200 грн, включаючи ПДВ.

Отримати ІПК щодо цього питання і орієнтуватися на неї.