ЖБК – неплатник ПДВ будує будинок: коли реєструватися платником ПДВ?

Докладно про облік будівництва та продажу квартир у ЖБК ми писали у цих матеріалах:

• ЖБК будує житловий будинок: особливості обліку
• ЖБК на загальній системі, але він неплатник ПДВ: які перспективи?

Звертаємо увагу, що під час будівництва будинку кооператив має бути житлово-будівельним, а обслуговуючим він стане після закінчення будівництва та прийняття будинку до обслуговування.

Бухгалтерські записи при отриманні акту готовності будинку та отриманні права власності на нього показані у таблиці 2 в цій публікації.

Зокрема, витрати на будівництво будинку доцільно накопичувати на рахунку 151, як показано у таблиці 1 тут.

Після завершення будівництва будинок ставиться на баланс ЖБК записом Дт 286 Кт 151. Рахунок 286 застосовується в тому випадку, якщо всі квартири та нежитлові приміщення планується продавати.

Сам факт отримання готового будинку у власність ЖБК ще не є оподатковуваною операцією для цілей ПДВ – бо немає факта продажу. Операції з реалізаціїї виникатимуть тоді, коли ЖБК почне реалізовувати квартири та приміщення. Докладно про це ми теж написали у вищезгаданих матеріалах.

Зокрема, якщо ЖБК ще не є платником ПДВ, то вартість продажу перших 1 – 2 квартир вже може перевищити обсяг 1 млн грн і тоді доведеться реєструватися платником ПДВ одразу ж після такого продажу. Але нагадуємо, що продаж житла звільнений від ПДВ, крім першого постачання –  пп. 197.1.14 ПКУ. В даному випадку перше постачання житла – це операція з передачі новозбудованого будинку від підрядника до ЖБК, і вона оподатковується ПДВ, у підрядника виникають податкові зобов’язання. Якщо ЖБК-отримувач не є платником ПДВ, податкового кредиту у нього не буде. 

По-друге, якщо ЖБК буде продавати тільки житлові приміщення, які звільнені від ПДВ, він не матимме негативних наслідків від того, що не зареєструється платником ПДВ. Докладніше про це – тут. Але це тільки до першої оподатковуваної операції, які виникнуть, коли ЖБК почне обслуговувати будинок і надавати послуги.

У майбутньому, якщо протягом 12 послідовних місяців обсяги операцій ЖБК з надання послуг не будуть перевищувати 1 млн грн, ЖБК може подати заяву про анулювання його реєстрації як платника ПДВ відповідно до пп. «а» пп. 184.1 ПКУ.