ЖБК на загальній системі, але він неплатник ПДВ: які перспективи?

Одразу скажемо, що бухоблік операцій ЖБК не змінюється від того, чи зареєстрований він платником ПДВ, чи ні. Єдина особливість в тому, що у неплатника ПДВ не буде записів щодо нарахування податкових зобов’язань та податкового кредиту з ПДВ. Відповідно, і не буде розподілу вхідного ПДВ, якщо у будинку є житлові та нежитлові приміщення для продажу.

Загальна система оподаткування передбачає реєстрацію платником ПДВ добровільно або обов’язково, якщо обсяг операцій, що підлягають оподаткуванню, протягом останніх 12 календарних місяців, сукупно перевищує 1000000 гривень – пп. 181.1 ПКУ. Добровільна реєстрація платником ПДВ можлива тоді, коли підприємству ще далеко до обсягу операцій 1 млн грн, але воно вважає за потрібне бути платником ПДВ.

ЖБК на загальній системі може не бути платником ПДВ тільки в тому разі, якщо він не досяг вказаного обсягу операцій. 

Звільнені операції також враховуються при визначенні обсягу, який вимагає реєстрації платником ПДВ – докладніше про це тут. Зокрема, операції з другого і подальшого постачання житла, які звільнені від ПДВ на підставі пп. 197.1.14 ПКУ, теж будуть враховуватися при визначенні цього обсягу. 

Тож якщо ЖБК побудує житловий будинок і після завершення будівництва буде реалізовувати квартири, перші ж операції з продажу перших квартир стануть причиною перевищення обсягу операцій 1 млн грн. Тому ЖБК доведеться реєструватися платником ПДВ на початку продажів квартир (а точніше, після того продажу, який перевищить обсяг 1 млн грн), незважаючи на те, що такі продажі звільнені від ПДВ. Наприклад, якщо перша квартира буде реалізована за ціною більше 1 млн грн, то реєструватись платником ПДВ потрібно буде вже після цього продажу. Якщо 1 млн грн буде перевищено після продажу другої квартири, то реєструватись платником ПДВ потрібно буде після продажу другої квартири, і т.д.

Якщо ЖБК буде продавати тільки житлові приміщення, і при цьому всупереч вимогам п. 181.1 ПКУ не зареєструється платником ПДВ після досягнення обсягу продажів 1 млн грн, на практиці негативних наслідків для нього не буде. Відповідно до п. 183.10 ПКУ будь-яка особа, яка підлягає обов'язковій реєстрації як платник ПДВ, не подала до контролюючого органу реєстраційну заяву, несе відповідальність за ненарахування або несплату ПДВ на рівні зареєстрованого платника без права нарахування податкового кредиту та отримання бюджетного відшкодування. 

А якщо ЖБК проводитиме тільки звільнені операції, то він не буде зобов’язаний нараховувати ПДВ, і відповідно, немає до чого застосовувати п. 183.10 ПКУ. Також, якщо ЖБК не був зареєстрований платником ПДВ, він не отримував податковий кредит з ПДВ і тому не має обов’язку нараховувати податкові зобов’язання за п. 198.5 ПКУ та робити розподіл за ст. 199 ПКУ. В цілому, ЖБК не понесе відповідальності за нереєстрацію платником ПДВ, тільки за умови, якщо він буде здійснювати тільки звільнені від ПДВ операції.

Зовсім інша ситуація буде, коли у будинку є нежитлові приміщення для продажу і ЖБК буде продавати їх з ПДВ після досягнення 1 млн грн. Тоді на вартість такого продажу при перевірці контролери нарахують 20% ПДВ без права на податковий кредит. Самостійно ЖБК цього зробити не може.  Тож в цьому разі ЖБК краще зареєструватись платником ПДВ вже на етапі будівництва, щоб мати право на податковий кредит за нежитловими приміщеннями.

Далі, коли ЖБК реалізує всі квартири, він після цього може взяти будинок на обслуговування. Тоді ЖБК отримує право стати неприбутковою організацією. Але обслуговування будинку – це по суті діяльність з надання послуг мешканцям, і ця діяльність теж вимагатиме реєстрації платником ПДВ, якщо за останні 12 місяців обсяг таких послуг досягне 1 млн грн. Проте якщо ЖБК перед цим реалізував збудовані квартири, він вже «використав» цей обсяг під час такої реалізації і повинен стати платником ПДВ до того, як починати здійснювати оподатковувані операції.

Отже, в даному випадку ЖБК буде «складно» залишатися неплатником ПДВ, якщо він планує реалізацію квартир після закінчення будівництва і подальше обслуговування будинку.