Договір комісії з комітентом-нерезидентом на оренду офіса в Україні: що з ПДВ?

Суть ситуації полягає в тому, що резидент України – ТОВ виступає комісіонером за договором комісії на оренду офіса в інтересах комітента – нерезидента, і за це отримує комісійну винагороду.

Основні норми, що регулюють відносини сторін, які виникають за договором комісії, визначені главою 69 ЦКУ. За договором комісії комісіонер зобов'язується за дорученням комітента за плату вчинити один або кілька правочинів від свого імені, але за рахунок комітента (ст. 1011 ЦКУ).

Це означає, що комісіонер укладає угоди на користь комітента з третіми особами, в яких він, виступаючи від власного імені, вчиняє дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків, тобто набуває зобов'язань за укладеними з третіми особами угодами (договорами) саме для себе, а не для комітента (ст. 202 ЦКУ). На відміну від договору доручення, де правочин, вчинений повіреним, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов'язки довірителя (ч. 1 ст. 1000 ЦКУ).

Після виконання договору комісії (в даному випадку – після укладення договору оренди офіса) комісіонер повинен подати комітенту звіт комісіонера про виконану роботу. Надалі доцільно складати такі звіти щомісячно, у яких відображаються витрати комісіонера на оренду офіса у звітному місяці. Такий звіт буде підставою для того, щоб вважати кошти від комітента на оплату оренди транзитними коштами і не включати їх у доходи та у витрати комісіонера.

В бухобліку отримані кошти від комітента комісіонер обліковує як отриманий аванс: Дт 312  Кт 685. Нарахування орендної плати на користь орендодавця та за рахунок комісіонера: Дт 685 Кт 631.

Що стосується ПДВ, то базою оподаткування для товарів/послуг, що передаються чи отримуються у межах договорів комісії, є вартість постачання цих товарів/послуг, визначена у порядку, встановленому ст. 188 ПКУ, тобто на загальних підставах. З цього приводу див. нашу новину тут.

Оскільки з метою оподаткування операція з надання майна в оренду вважається постачанням послуг (це будь-яка операція, що не є постачанням товарів – див. пп.  14.1.185 ПКУ), то місце постачання послуг щодо оренди нерухомого майна визначатиметься за пп. 186.2.2 ПКУ, а саме за місцезнаходженням офісу як нерухомого майна.

За умовами запитання офіс знаходиться на митній території України, отже, комісіонер буде сплачувати орендодавцю орендну плату з ПДВ, а також буде зобов’язаний нараховувати ПДВ на суму відшкодування орендної плати, яку він отримує від нерезидента.  Тобто право на податковий кредит у складі орендної плати у комісіонера виникає незалежно від того, що комітент – нерезидент, адже місце постачання послуг з оренди – на митній території України і це для комісіонера буде оподатковуваною операцією.

Свою комісійну винагороду за надані посередницькі послуги комісіонер відображає як звичайні операції з постачання послуг. Місце постачання цих послуг у загальному випадку визначається за пп. 186.4 ПКУ – а саме місце реєстрації постачальника – комісіонера.

У тому разі, якщо з договора комісії чітко випливає, що комісійні послуги ТОВ пов’язані виключно з нерухомим майном, вони можуть вважатися «іншими послугами за місцезнаходженням нерухомого майна», і місце їх постачання буде визначатися за місцезнаходженням офісу – пп. 186.2.2 ПКУ. 

У даній ситуації обидва варіанти дають один і той самий результат – послуги комісіонера постачаються на митній території України і оподатковуються ПДВ на загальних підставах.