Нерухомість та земля придбані разом, а продаються окремо: як розділити собівартість?

Щодо розподілу собівартості

Для розподілу можна скористатися правилом, наведеним в п. 12 НП(С)БО 7: первісна вартість об'єктів ОЗ, зобов'язання за які визначені загальною сумою, визначається розподілом цієї суми пропорційно до справедливої вартості окремого об'єкта ОЗ.

Це універсальне правило, яке може застосовуватися для розподілу не тільки ОЗ, а й інших активів, включаючи товари. Для товарів та необоротних активів, утримуваних для продажу, окремо в НП(С)БО 9 і НП(С)БО 27 нічого не сказано. Тому правило з НП(С)БО 7 для товарів беремо за аналогією.

Справедлива вартість - сума, за якою можна продати актив або оплатити зобов'язання за звичайних умов на певну дату (п. 4 НП(С)БО 7).

Наприклад, юрособа придбала склад із землею за 800 000 грн (без ПДВ), а планує продати склад за 1 500 000 грн, а землю за 500 000 грн, всього на суму 2 000 000 грн (без урахування ПДВ).

Таким чином, собівартість складу становитиме 600 000 грн (800 000 : 2 000 000 х 1 500 000), а собівартість землі - 200 000 грн (800 000 : 2 000 000 х 500 000).

ПДВ

Згідно з пп. 197.1.21 ПКУ, звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних часток (паїв), крім тих, що розміщені під об'єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства (з урахуванням положень абз. 1 пп. 197.1.13 ПКУ).

Таким чином, якщо земля і склад на ній продаються за окремими договорами, то продаж землі буде звільнено від оподаткування ПДВ, а при продажу складу ПДВ буде нараховуватися в загальному порядку.

Згідно з пп. 188.1 ПКУ, база оподаткування операцій з постачання товарів визначається за їх договірною вартістю, але не нижче за ціну придбання товарів.

Таким чином, якщо собівартість складу 600 000 грн, а договірна ціна продажу без урахування ПДВ - 1 500 000 грн, то базою оподаткування буде - 1 500 000 грн, яка більша за ціну придбання.

Таким чином, сума ПДВ тут – 300 000 грн (1 500 000 х 20%).

Тобто, в даному разі договірна ціна порівнюється з ціною придбання товару (складу і землі). Оскільки юрособа придбала склад і землю для продажу, а не для використання у власній діяльності, склад і земля для юрособи є товаром і не є необоротним активом.