Забезпечувальний платіж при продажу нерухомості: чи нараховувати ПЗ з ПДВ?

Згідно з пп. «а» та «б» пп. 185.1 ПКУ, об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку, зокрема, з постачання товарів/послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст. 186 ПКУ.

Своєю чергою, як зазначено у пп. 187.1 ПКУ, датою виникнення ПЗ з постачання товарів/послуг вважається дата, яка припадає на податковий період, протягом якого відбувається будь-яка з подій, що сталася раніше:

а) дата зарахування коштів від покупця/замовника як оплата товарів/послуг, що підлягають постачанню;

б) дата відвантаження товарів, а для послуг - дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку.

Відповідно до ст. 199 ГКУ, виконання господарських зобов'язань забезпечується заходами захисту прав та відповідальності учасників господарських відносин, передбаченими ГКУ та іншими законами. За погодженням сторін можуть застосовуватися передбачені законом або такі, що йому не суперечать, види забезпечення виконання зобов'язань, які звичайно застосовуються у господарському (діловому) обігу.

До відносин щодо забезпечення виконання зобов'язань учасників господарських відносин застосовуються відповідні положення ЦКУ.

Як передбачено ст. 570 ЦКУ, завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання.

Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Якщо порівнювати аванс та завдаток, то основною відмінністю буде те, що у разі неукладення договору, завдаток залишається у продавця, в той час як аванс у разі розірвання договору повертається покупцю.

При цьому, податківці у ІПК від 25.05.2018 р. №2333/6/99-99-15-03-02-15/ІПК зазначали, що у разі, якщо забезпечувальні (гарантійні) платежі виконують виключно функцію засобу забезпечення зобов'язань та підлягають поверненню після виконання таких зобов'язань, то ця сума забезпечувальних (гарантійних) платежів не збільшує базу оподаткування ПДВ.

Податкові зобов'язання продавцем та податковий кредит покупцем при отриманні/перерахуванні такого забезпечувального платежу не визначаються.

Тож, якщо гарантійний платіж не є передоплатою авансом за нерухомість, що підлягає постачанню, а лише виконує функцію гарантійного платежу щодо укладання договору, то сума такого платежу не є об’єктом оподаткування ПДВ і, відповідно, не призводить до обов’язку продавця нараховувати ПЗ з ПДВ.