Майнові права: коли виникає ПЗ з ПДВ?

Відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

При цьому, як роз’яснюють податківці у ІПК від 15.06.2018 р. №2642/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, для цілей оподаткування ПДВ, операція з продажу майнових прав на нерухоме майно для продавця є операцією з постачання об’єкта нерухомого майна.

В ІПК від 10.07.2018 р. №3047/6/99-99-15-03-02-15/ІПК розглядається ситуація, коли майнові права на нерухомість передаються покупцю після прийняття в експлуатацію завершеного об'єкта будівництва і після повної оплати покупцем вартості цих майнових прав. У такій ситуації порядок обкладення ПДВ залежить від того, є ця операція першим постачанням житла, чи ні.

ДПС роз'ясняє, що якщо:

• забудовник побудував об'єкт нерухомості самостійно - тоді реалізація покупцю майнових прав на квартиру для цілей обкладення ПДВ є першим постачанням житла, а значить, обкладається ПДВ за ставкою 20%;
• об'єкт був побудований підрядною організацією, а забудовник виступив замовником будівництва – то в цьому випадку реалізація майнових прав на квартиру покупцю вже не буде першим постачанням (першим постачанням було постачання послуг із будівництва житла підрядником), тобто операція звільняється від обкладення ПДВ.

ДПС у листі від 22.06.2017 р. №788/6/99-99-15-03-02-15/ІПК нагадала, що платник ПДВ здійснює будівництво житлових і нежитлових приміщень підрядним способом. Своєю чергою, він укладає з покупцем договір купівлі-продажу майнових прав на житлове та/або нежитлове приміщення, згідно з яким покупець зобов’язується прийняти у власність майнові права на житлове та/або нежитлове приміщення після завершення будівництва.

Майнові права на житлове та/або нежитлове приміщення передаються покупцю шляхом підписання акта прийому-передачі (як сукупності майнових прав).

Підписання такого акта здійснюється протягом 30-ти днів після дати прийняття об’єкта завершеного будівництва в експлуатацію. Фактична оплата покупцем (у повному обсязі) вартості за майнові права на житлове та/або нежитлове приміщення підтверджується відповідною довідкою про сплату. При цьому така оплата проводиться з розбивкою сум помісячно (терміни: від 3-х до 20-ти місяців).

У такому випадку операція з реалізації майнових прав на нерухоме майно (квартири) для платника ПДВ — постачальника такого майна з метою обкладення ПДВ є операцією з першого постачання житла, яка обкладається ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20%.

Водночас, податкові зобов’язання з ПДВ за такою операцією платник ПДВ — постачальник нерухомого майна зобов’язаний визначити за правилом «першої події», що сталася раніше:

• на дату зарахування від покупця суми попередньої оплати за майнові права;
• або на дату фактичного передання покупцеві майнових прав.

Таким чином, якщо перша подія – це оплата за майнові права, то акт прийому-передачі – це друга подія, на яку повторно ПЗ з ПДВ не виникають.

Втім, відмітимо, що якщо при передачі готового житла забудовником була складена і зареєстрована податкова накладна, то при подальшому постачанні третім особам цього житла підприємство повинно нарахувати ПЗ з ПДВ за пп. 198.5 ПКУ, оскільки майнові права, придбані платником податку - резидентом з ПДВ, почали використовуватися в звільнених від оподаткування операціях. Адже операції з подальшого (другого, третього й т.д.) постачання готового новозбудованого житла третім особам звільняються від оподаткування ПДВ за пп. 197.1.14 ПКУ (лист ДПСУ від 02.12.2016 р. №26173/6/99-99-15-03-02-15).