Оподаткування оренди об'єктів нерухомості фізосіб

Порядок нарахування ПДФО

Порядок нарахування (виплати) та оподаткування доходів від надання в оренду об'єктів нерухомості встановлено ст. 170 ПКУ. Згідно з пп. 170.1.2 ПКУ податковим агентом платника податку — орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об'єктів нерухомості є підприємство — орендар. Оподатковуються орендні платежі податковим агентом під час їх нарахування (виплати) за ставкою 18%.

Але при оренді нерухомості слід звернути увагу на пп. 170.1.2 ПКУ, який встановлює певні вимоги до об'єкту оподаткування у вигляді орендної плати. В загальному, базою для нарахування ПДФО та військового збору є нарахована сума орендного платежу, що встановлена договором. Але така сума не повинна бути меншою, ніж мінімальна сума орендного платежу. Визначається мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб за методикою Постанови КМУ від 29.12.2010 р. № 1253 "Про затвердження Методики визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб". 

Мінімальна сума орендного платежу визначається із розрахунку мінімальної вартості 1 кв. м, що встановлюється органом місцевого самоврядування з урахуванням ряду факторів: місцезнаходження, функціональних та якісних показників тощо. До уваги береться середня вартість 1 кв. м новозбудованого об'єкта, подібного до орендованого, яка обчислюється залежно від ринкової вартості з урахуванням коефіцієнтів. 

Мінімальна вартість місячної оренди 1 кв. м загальної площі нерухомого майна фізичних осіб, а також додаткові коефіцієнти, які застосовуються під час визначення мінімальної вартості встановлюються рішенями міських рад, з якими можна ознайомитись на офіційних сайтах.

Але у п. 6 цієї Методики сказано, якщо орган місцевого самоврядування не визначив мінімальної вартості місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна чи не оприлюднив її до початку звітного податкового року у спосіб, найбільш доступний для жителів територіальної громади, об'єкт обкладення ПДФО визначається орендарем-суб'єктом господарювання виходячи з розміру орендної плати, яка передбачена в договорі. 

Якщо підприємство — орендар нараховувало та утримувало ПДФО та військовий збір без врахування встановленої суми мінімального орендного платежу, проте  органом місцевого самоврядування мінімальна вартість місячної оренди 1 кв. м встановлена, виникає факт недоплати.

Виправлення помилки

Враховуючи, що об'єкт оподаткування в зазначеному випадку не може бути меншим, ніж мінімальна сума орендного платежу, розмір орендної плати визначався неправильно. Це вимагає внести зміни і до договору оренди, в якому слід переглянути розмір орендної плати або хоча б передбачити, що об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу,  у випадку встановлення такого розміру органом місцевого самоврядування.

Оскільки мова іде про виправлення помилки в звітному році, відбудеться не тільки донарахування ПДФО та ВЗ, а і витрат з орендної плати. Відповідно до п. 5 П(С)БО 6 виправлення помилок, які відносяться до попередніх періодів, вимагає повторного відображення відповідної порівняльної інформації у фінансовій звітності. Виправлення потрібно здійснити на підставі бухдовідки із тими ж самими проведеннями, які підприємство здійснювало раніше, при нарахуванні орендної плати та утриманні податків з неї. При цьому потрібно врахувати, що датою визнання таких витрат у підприємства (і доходу фізособи-орендодавця) буде не дата виправлення помилки, а дата, за якою такі витрати повинні були визнаватись протягом року, відповідно до облікової політики підприємства (на підставі актів, умов договору оренди, дати балансу). Враховуючи те, що доходи фізособи, а також суми ПДФО та військового збору, будуть донараховані «заднім числом», слід подати уточнюючу форму №1ДФ щодо кожного періоду, в якому не правильно визначався об'єкт оподаткування, а отже, відбулося заниження ПДФО та військового збору.

Для заміни у розділі І форми №1ДФ одного помилкового рядка правильним, потрібно для виключення одного помилкового рядка повторити всі графи такого рядка і у графі 9 указати "1" - на виключення рядка, а для введення правильного рядка потрібно повністю заповнити всі його графи і у графі 9 указати "0". 

Для коригування показників розділу II  форми №1ДФ потрібно виключити помилковий рядок з попередньо введеної інформації у рядку "Військовий збір - виключення****" та повторити всі графи помилкового рядка, а в рядку "Військовий збір" відобразити правильну інформацію. Зверніть увагу, що при цьому відображаються загальні суми доходів та ВЗ відповідного звітного періоду – неправильна (занижена) і правильна. 

Відповідальність

У листах ДФСУ від 31.10.2014 р. №9187/7/99-99-17-02-01-17 та від 24.04.2015 р. №8828/6/99-99-17-02-01-15 щодо застосування штрафних санкцій до податкового агента за подання одночасно двох або більше уточнюючих розрахунків за формою №1ДФ, якщо виправлені помилки призвели до збільшення ПЗ, при цьому не пов’язані з виконанням податковим агентом п. 169.4 ПКУ (перерахунок сум доходів у зазначених випадках і, на жаль, він не відноситься до ситуації яка розглядається) повідомляється наступне. 

У разі подання уточнюючих форм №1ДФ (одного чи декількох одночасно) з метою виправлення помилок, які призвели до зменшення та/або збільшення ПЗ платника податку, не пов’язаних з виконанням податковим агентом п. 169.4 Кодексу, до платника податків застосовується штраф у розмірі 510 грн. Якщо протягом року після накладання штрафу згідно з п. 119.2 ПКУ платник податків, подає повторно уточнюючий податковий розрахунок за ф. №1ДФ, то до такого платника податків застосовується штраф у розмірі 1020 грн. 

У разі виявлення в ході документальної перевірки порушень, зазначених у п. 119.2 ПКУ, до платника податків застосовується штраф у розмірі 510 грн. При цьому відповідальність застосовується до загальної кількості порушень, зазначених у абзаці 1 п. 119.2 ПКУ, а не до кожного порушення окремо.