Придбання землі у фізособи за ціною, нижчою за оціночну: оподаткування і облік

Згідно з п. 172.3 ПКУ, дохід від продажу об'єкта нерухомості (включаючи землю) визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта. Оскільки у вашому випадку оціночна вартість вища за договірну, саме вона стає базою для нарахування податків. ТОВ як податковий агент зобов'язане утримати:

• ПДФО: за ставкою 5% (якщо це не перший продаж за рік або не виконуються умови пільги за ст. 172.1 ПКУ) або 18% (для третього та наступних продажів протягом року);
• Військовий збір: за ставкою 5%.

У додатку 4ДФ сума нарахованого та виплаченого доходу відображається також виходячи з оціночної вартості, якщо вона вища за договірну. У графах 3а та 3 відображається дохід, визначений за правилами п. 172.3 ПКУ. Операція відображається з ознакою доходу «104».

У бухгалтерському обліку активи зараховуються на баланс за первісною вартістю. Відповідно до п. 8 НП(С)БО 7 «Основні засоби», первісна вартість об'єкта основних засобів складається з сум, що сплачують постачальникам (продавцям), реєстраційних зборів, державного мита та інших витрат, безпосередньо пов'язаних з придбанням. Таким чином, земля д за договірною вартістю (фактично сплаченою сумою) з урахуванням додаткових витрат на оформлення, а не за оціночною вартістю. Оціночна вартість у цьому випадку використовується виключно для цілей оподаткування.

Висновки:

1. База оподаткування: ПДФО та військовий збір нараховуються на оціночну вартість земельної ділянки, оскільки вона перевищує ціну, зазначену в договорі.
2. Додаток 4ДФ: дохід фізичної особи відображається за оціночною вартістю з ознакою доходу «104».
3. Бухгалтерський облік: земельна ділянка оприбутковується за первісною вартістю — тобто за фактичною ціною договору з урахуванням супутніх витрат, а не за оціночною вартістю.