Продаж квартири АТ акціонеру: експертна оцінка та податки

Експертна оцінка нерухомості

Експертна оцінка не є обов'язковою, оскільки продавцем виступає юридична особа. Згідно із Законом "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" від 12.07.2001 №2658-III, якщо нерухоме майно відчужує юридична особа, проводити незалежну експертну оцінку майна не обов'язково.​

Відповідно, нотаріус під час посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна, де продавцем є комерційне підприємство, не має права вимагати звіт про оцінку майна (внесення звіту до Єдиної бази даних звітів про оцінку ФДМУ) і довідку про сплату податку.​

Причому зазначмо, що згідно з пп. 172.3 ПКУ експертна оцінка потрібна, якщо нерухомість продає фізична особа. Але в розглядуваній ситуації нерухомість продає юридична особа, а не фізична, тому норма пп. 172.3 ПКУ не застосовується. 

Однак експертна оцінка може бути корисною для доведення того, що нерухомість була реалізована не нижче ринкових цін, з метою уникнення ризиків нарахування ПДФО та ВЗ на суму заниження вартості для покупця-фізособи.​

Справа в тому, що згідно з п. «е» пп. 164.2.17 ПКУ до складу оподатковуваного доходу, отриманого платником податку (фізичною особою) як додаткове благо, відноситься сума знижки, індивідуально призначена для такого платника податку. Тож якщо звичайна ціна квартири 3 000 000 грн, а договірна, визначена на рівні балансової – 500 000 грн, то сума знижки складе 2 500 000 грн (3 000 000 – 500 000). Таким чином, 2 500 000 грн буде оподатковуваним доходом фізособи, який акціонерне товариство має оподаткувати ПДФО (18%) і ВЗ (5%).

Але що таке звичайна ціна?

Згідно з пп. 14.1.71 ПКУ, звичайна ціна - ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено цим Кодексом. Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін.

Далі в пп. 14.1.71 ПКУ сказано, що якщо під час здійснення операції обов’язковим є проведення оцінки, вартість об’єкта оцінки є підставою для визначення звичайної ціни для цілей оподаткування.

Але, як ми визначили вище, в розглядуваній ситуації проведення оцінки не є обов’язковим. 

Якщо читати визначення звичайної ціни, то це ціна, визначена сторонами договору. Відтак якщо сторони встановили 500 000 грн, це і є звичайна ціна. Хоча на практиці податкові органи підходять до цього визначення своєрідно. Вони кажуть, що у визначенні сказано: Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін. На цій підставі вони чомусь висновують, що звичайна ціна має бути не нижче ринкових цін. 

Але в пп. 14.1.71 ПКУ не сказано, що звичайна ціна має бути не нижче ринкових. Там лише сказано, що якщо не доведено зворотне, вважається, що звичайна – це ринкова.  Нехай навіть буде доведено, що звичайна ціна не відповідає ринковій і є нижчою за ринкову. Але ж в ПКУ не зазначено, що в такому разі потрібно брати ринкову. Але на практиці податківці регулярно консультують, що звичайна має бути не нижче ринкової.

А що таке ринкова ціна?

Відповідно до пп. 14.1.219 ПКУ, ринкова ціна - ціна, за якою товари (роботи, послуги) передаються іншому власнику за умови, що продавець бажає передати такі товари (роботи, послуги), а покупець бажає їх отримати на добровільній основі, обидві сторони є взаємно незалежними юридично та фактично, володіють достатньою інформацією про такі товари (роботи, послуги), а також ціни, які склалися на ринку ідентичних (а за їх відсутності - однорідних) товарів (робіт, послуг) у порівняних економічних (комерційних) умовах.

Тобто, ринкова ціна встановлюється на ринку. Це ціна, за якою продавець готовий продати, а покупець купити. А також ціни, що склалися на ринку ідентичних (однорідних). Тобто, це ціни біржі тощо.

Але це не ціна, визначена оцінником. Проте в Україні склалася така своєрідна традиція визначати ринкову ціну для подібних ситуацій саме на рівні оціночної ціни. 

Давайте підсумуймо: В розглядуваній ситуації здійснювати експертну оцінку не обов’язково. Сторони договору можуть це зробити виключно за власним бажанням. А нотаріус при посвідченні угоди не має права вимагати проведення експертної оцінки, тому що це не передбачено законом.

Оподаткування ПДФО, ВЗ

Вище ми вже зазначили, що якщо підприємство продасть фізособі квартиру із знижкою, сума такої знижки буде додатковим благом, яке оподатковується ПДФО (18%) і ВЗ (5%). Але ми також сказали, що за буквального розуміння норм ПКУ в розглядуваній ситуації проблематично визначити розмір знижки, тому що знижка визначається з огляду на звичайну ціну, а така ціна по суті є договірною. Відтак знижки не виникає в принципі.

Якщо підприємство буде триматися саме такої логіки, і не робитиме оцінку, то об’єкта оподаткування ПДФО і ВЗ не виникатиме. 

Якщо ж підприємство зробить експертну оцінку квартири, при перевірці податкова служба, напевне, вважатиме, що така оцінка є ринковою ціною, а відтак виникатиме сума знижки, яка підлягає оподаткуванню.

Причому навіть якщо підприємство не буде робити оцінку, при перевірці податкова служба може визначити ринкову ціну на підставі доступних публічних даних, приміром, оголошень в інтернеті тощо, і донарахувати ПДФО і ВЗ, разом із штрафними санкціями. І потім підприємству доведеться в суді доводити свою правоту.

Щоб не мати клопоту з податковою службою, з судами, деякі підприємства спрощують собі життя таким чином, що роблять експертну оцінку, визначають знижку, утримують податки і сплачують їх до бюджету. 

За наведеними в запитанні цифрами податки будуть наступні:

ПДФО: Оскільки дохід в негрошовій формі, об’єкт оподаткування визначають з урахуванням «натурального» коефіцієнта з п. 164.5 ПКУ (див. останній абзац пп. 164.2.17 ПКУ). Для ставки ПДФО 18% коефіцієнт - 1,21951. Тож сума ПДФО – 548 779,50 грн (2 500 000 х 1,21951 х 18%).

ВЗ: Для ВЗ «натуральний» коефіцієнт не застосовується. Тому сума ВЗ – 125 000 грн (2 500 000 х 5%).

Таким чином, в розглядуваній ситуації потрібно утримати і перерахувати до бюджету 673 779,50 грн (548 779,50 + 125 000).

В додатку 4ДФ зазначений дохід відображається з ознакою доходу «126». Причому в графах 3а (нарахований дохід) і 3 (виплачений дохід) слід зазначати суму доходу з урахуванням «натурального» коефіцієнта, тобто, не 2 500 000 грн, а 3 048 775 грн (2 500 000 х 1,21951).

Оподаткування ПДВ

За умовами запитання підприємство не є платником ПДВ. Тому при продажу квартири ПДВ воно не нараховує.

Але якщо внаслідок здійснення операції продажу квартири (на суму 500 000 грн) загальний обсяг постачання товарів (послуг) за останні 12 календарних місяців підряд, включаючи місяць продажу квартири, перевищить 1 000 000 грн, з наступного місяця підприємству потрібно буде зареєструватися платником ПДВ в обов’язковому порядку (див. пп. 181.1 ПКУ).

Оподаткування податком на прибуток

Бухгалтерський облік продажу квартири

Якщо квартира обліковується у складі ОЗ, то у разі прийняття рішення про продаж вона переводиться до складу необоротних активів, утримуваних для продажу:

• Дт 131 Кт 10 – на суму нарахованого зносу;
• Дт 286 Кт 10 – 500 000 грн (на залишкову вартість).

Подальший продаж відображається проводками:

• Дт 377 Кт 712 – 500 000 грн (продана квартира);
• Дт 712 Кт 791 – 500 000 грн (дохід від продажу віднесено на фінрезультати);
• Дт 943 Кт 286 – 500 000 грн (списана собівартість проданої квартири);
• Дт 791 Кт 943 – 500 000 грн (собівартість реалізації віднесена на фінрезультати).

Таким чином, підсумковий фінрезультат на субрахунку 791 – 0 грн (500 000 – 500 000).

Податок на прибуток

Якщо підприємство не застосовує коригування фінрезультату до оподаткування на податкові різниці з розділу ІІІ ПКУ, то розглядувана операція не вплине на оподаткування податком на прибуток. Адже її вплив на фінрезультат до оподаткування – 0 грн.

Якщо застосовує такі коригування, то слід коригувати на «амортизаційні» різниці з ст. 138 ПКУ - фінрезультат до оподаткування:

• збільшується на залишкову вартість за даними бухобліку;
• зменшується на залишкову вартість за даними податкового обліку.
• Якщо ці залишкові вартості однакові, то вплив на оподаткування, знову-таки, буде нульовий.

Висновки:

Експертна оцінка не обов’язкова – при продажу квартири юрособою (АТ) оцінку робити не треба, нотаріус не має права вимагати.

ПДФО + ВЗ (разом ~674 тис. грн) виникають тільки якщо визнати «знижку» як додаткове благо покупця-акціонера.

• Без оцінки: формально знижки немає → податків немає (але високий ризик донарахувань податковою).
• З оцінкою (3 млн грн): знижка 2,5 млн грн): ПДФО 548 780 грн + ВЗ 125 000 грн – треба утримати і сплатити.

ПДВ і податок на прибуток:

• ПДВ не нараховується (продавець не платник ПДВ), але операція може змусити зареєструватися платником ПДВ, якщо обсяг перевищить 1 млн грн.
• Податок на прибуток = 0 грн (продаж за балансовою вартістю).