Придбання земельної ділянки ОСГ юрособою у фізособи: що з податками?

Оподаткування доходу фізичної особи – продавця земельної ділянки

Дохід, отриманий фізичною особою від продажу земельної ділянки, підлягає оподаткуванню податком на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військовим збором (ВЗ). При цьому юридична особа, яка виплачує дохід фізичній особі, виступає податковим агентом. Це означає, що підприємство-покупець зобов'язане нарахувати, утримати та сплатити до бюджету ПДФО та ВЗ із суми доходу, що виплачується фізичній особі.

Далі дивимося ставки податків та умови звільнення від оподаткування для фізичної особи-продавця.

Звільнення від ПДФО

Дохід від продажу земельної ділянки ОСГ не оподатковується ПДФО за одночасного виконання таких умов (згідно з пп. 172.1 ПКУ):

• Продаж здійснюється один раз протягом звітного податкового року;
• Земельна ділянка перебуває у власності платника податку понад три роки. Ця умова не поширюється на майно, отримане у спадщину;
• Розмір земельної ділянки не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ для ведення особистого селянського господарства (як правило, не більше 2,0 гектарів).

Ставка ПДФО 5%

Якщо не виконується хоча б одна з умов для звільнення від оподаткування (наприклад, ділянка у власності менше трьох років, або це другий продаж нерухомості за рік, або площа перевищує норми безоплатної приватизації), дохід оподатковується ПДФО за ставкою 5%.

Ставка ПДФО 18%

У разі продажу третього та наступних об'єктів нерухомості протягом звітного податкового року, дохід оподатковується за ставкою 18%.  Також ця ставка застосовується для фізичних осіб-нерезидентів.

Військовий збір

Становить 5% від доходу, який оподатковується ПДФО. Однак, якщо дохід звільняється від ПДФО згідно з розд. IV ПКУ (як у випадку, описаному в пп. 172.1 ПКУ), то такий дохід також звільняється і від військового збору (згідно з пп. 1.7 п. 16¹ підрозділу 10 розділу XX ПКУ).

Базою оподаткування ПДФО та ВЗ є ціна, зазначена в договорі купівлі-продажу, але не нижча за оціночну вартість такої земельної ділянки.

Чи сплачує підприємство покупець якісь податки?

Підприємство-покупець при придбанні земельної ділянки у фізичної особи може нести такі витрати:

• Державне мито (або плата за нотаріальні послуги): За нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки сплачується державне мито у розмірі 1% від суми договору (але не нижче оціночної вартості), якщо угода посвідчується державним нотаріусом. Приватні нотаріуси стягують плату за домовленістю, розмір якої не може бути меншим за ставку держмита.

Поряд з цим, оскільки підприємство стає власником земельної ділянки, воно стає і платником земельного податку. Детально про земельний податок можна почитати тут.

Додаткові витрати

Сторони також несуть витрати на:

• Оцінку земельної ділянки (для визначення бази оподаткування);
• Послуги нотаріуса (крім держмита/плати за посвідчення договору, це можуть бути послуги з підготовки проєкту договору, перевірки документів тощо);
• Адміністративний збір за державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Висновки:

Оподаткування доходу фізичної особи-продавця: Дохід від продажу земельної ділянки ОСГ оподатковується ПДФО (5% або 18%) та військовим збором (5%), якщо не виконуються умови звільнення (один продаж на рік, ділянка у власності понад 3 роки, площа до 2 га). Звільнення від ПДФО також звільняє від ВЗ. База оподаткування — ціна договору, але не нижче оціночної вартості;

Податкові зобов’язання підприємства-покупця: Підприємство виступає податковим агентом, утримує та сплачує ПДФО і ВЗ за продавця. Сплачується державне мито (1% від суми договору) або плата приватному нотаріусу, а також земельний податок після набуття права власності;

Додаткові витрати: Сторони несуть витрати на оцінку ділянки, нотаріальні послуги (підготовка договору, перевірка документів) та адміністративний збір за державну реєстрацію права власності.