Чи утримувати ПДФО при сплаті гарантійного платежу при купівлі приміщення у фізособи?

Правова природа гарантійного платежу за попереднім договором

Попередній договір є договором, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором (див. ст. 635 ЦКУ).

Виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.

В свою чергу, завдаток - грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом (див. ч. 1 ст. 570 ЦКУ).

Завдаток є способом забезпечення тільки договірних зобов’язань і виконує три функції: доказову, забезпечувальну і платіжну.

Доказова функція виражається в тому, що завдаток видається на підтвердження укладення основного договору. Звідси випливає, що при виникненні між сторонами суперечки про те, чи був укладений основний договір чи ні, факт видачі та одержання завдатку, підтверджений у належному порядку, є безумовним доказом укладення основного договору, який забезпечений ним.

Забезпечувальна функція є в тому, що видача й одержання завдатку спонукають сторони до виконання основного зобов’язання.

Платіжна функція виявляється в тому, що завдаток видається за рахунок належних платежів за основним зобов’язанням, таким чином, він виявляється засобом часткового виконання основного зобов’язання, способом його виконання.

Враховуючи зазначене, якщо не оформили основний договір, сплачені в рахунок виконання договору платежі є авансом, а не завдатком.

Більш детально див. нашу новину: Аванс або завдаток: у чому різниця та як себе захистити?.

Оподаткування ПДФО та ВЗ

Підпунктом пп. 164.2.4 ПКУ визначено, що частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172-173 ПКУ, включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу фізособи. Дохід від продажу об’єктів нерухомості може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України (див. пп. 172.2 ПКУ).

Так як гарантійний платіж за своєю суттю є авансом при купівлі приміщення, то ПДФО сплачується (перераховується) до відповідного бюджету під час виплати оподатковуваного доходу єдиним платіжним документом (див. пп. 168.1.2 ПКУ) і, відповідно, буде сплачено ВЗ.

При цьому, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни чи іншого відсудження об’єкта нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (див. пп. 172.7 ПКУ).

Якщо ж гарантійний платіж буде повернено, то відповідно до пп. 169.4.3 ПКУ податковий агент має право здійснити перерахунок сум нарахованих доходів, утриманого податку за будь-який період та у будь-яких випадках для визначення правильності оподаткування. На цьому також наголошують податківці в своїй ІПК від 01.09.2014 р. №8169/10/26-15-17-01-07.

Звертаємо увагу, що відповідно до наведеної умови ТОВ придбаває приміщення і пільга відповідно до пп. 172.1 ПКУ  не діє. 

Так, дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у пп. 172.1 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пп. 167.2 ПКУ, тобто 5%. Якщо це буде продаж другого чи наступних об’єктів нерухомості, то ставка застосовується відповідно до пп. 167.1 ПКУ – 18%.

Висновки:

1. Гарантійний платіж є авансом: У контексті попереднього договору купівлі-продажу нерухомості, гарантійний платіж, що сплачується ТОВ фізичній особі до укладення основного договору, розглядається як аванс у рахунок майбутньої оплати вартості нерухомості;

2. Обов'язок ТОВ утримати ПДФО та ВЗ:  ТОВ, виплачуючи гарантійний платіж (аванс) фізичній особі за нерухомість, зобов'язане виступити податковим агентом. Це означає, що ТОВ повинно нарахувати, утримати з суми гарантійного платежу та сплатити до бюджету ПДФО за ставкою, визначеною ст. 167 ПКУ одночасно з виплатою гарантійного платежу фізичній особі;

3. Повернення платежу та перерахунок податків: Якщо основний договір купівлі-продажу не буде укладено і гарантійний платіж буде повернено, то податковий агент матиме право здійснити перерахунок раніше утриманих та сплачених ПДФО та ВЗ відповідно до пп. 169.4.3 ПКУ. Це дозволить повернути або зарахувати надміру сплачені суми податків.