ПДФО та ВЗ з мінімальної суми оренди

Норми ПКУ

Відповідно до пп. 170.1.1 ПКУ податковим агентом платника податку - орендодавця щодо його доходу від надання в оренду (емфітевзис) земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар.

Відповідно до пп. 170.1.2 ПКУ податковим агентом платника податку - орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об'єктів нерухомості, інших, ніж зазначені в пп. 170.1.1 ПКУ (включаючи земельну ділянку, що знаходиться під такою нерухомістю, чи присадибну ділянку), є орендар. При цьому об'єкт оподаткуваннявизначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за Методикою, затвердженою Постановою КМУ від 29.12.2010 р. №1253, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.

Особливості оподаткування

З наведених вище норм ПКУ випливає, що орендна плата оподатковується виходячи з вартості, зазначеної в договорі, але не менше ніж мінімальна сума оренди, встановлена органом місцевого самоврядування на території, де знаходиться орендована нерухомість.

Орган місцевого самоврядування приймає власне рішення на підставі Методики №1253.

Причому якщо органом місцевого самоврядування таке рішення не прийняте, то оподатковувати потрібно з вартості, зазначеної в договорі. 

Нехай відповідне рішення органу місцевого самоврядування прийнято. Як оподатковувати, якщо визначена договором орендна плата менша за мінімальну суму оренди, визначену рішенням такого органу?

Перший варіант з оподаткуванням:

Наприклад, якщо за договором орендна плата 5 000 грн, а за рішенням органу місцевого самоврядування 7 000 грн, ПДФО і ВЗ слід утримувати з вартості 7 000 грн.

Відтак ПДФО становитиме 1 260 грн (7 000 х 18%), ВЗ 105 грн (7 000 х 1,5%). Податки перераховують до бюджету, а на руки орендодавцеві виплачують, на наш погляд, 3 590 грн (5 000 – 1 260 – 150).

Другий варіант з оподаткуванням:

Хоча з приводу суми, яка виплачується на руки, може бути й інша думка. Адже за пп. 168.1.1 ПКУ податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохідна користь платника податку, зобов'язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену в статті 167 ПКУ.

Тобто, податок утримується із суми оподатковуваного доходу і за його рахунок.

А згідно з нормами ст. 163 ПКУ об’єктом оподаткування резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.

Причому за нормами пп. 170.1.2 ПКУ, який ми навели вище, у випадку з орендою об'єкт оподаткуваннявизначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу.

Тобто, якщо встановлена сума мінімального орендного платежу і договірна вартість менше цієї суми, то об’єктом оподаткування, а відтак і оподатковуваним доходом є мінімальна сума орендного платежу.

Але в такому разі для того, щоб розрахувати суму на руки, слід податки утримати з оподатковуваного доходу, який за даними наведеного вище прикладу становить 7 000 грн. За такого розуміння до виплати на руки належить 5 635 грн (7 000 – 1 260 – 105). Проте така сума виплати на руки є більшою, ніж договірна сума. Тому юрособа не може виплатити більшу суму, а значить до виплати на руки буде сума 5 000 грн.

Який з цих двох варіантів обрати?

За логікою слід обрати перший варіант. А за буквального трактування норм ПКУ слід обрати другий варіант. Хоча він дещо абсурдний.

На жаль, норми ПКУ з цього приводу сформульовані недостатньо конкретно і чітко, щоб вирішити розглядувану проблему однозначно і безпроблемно.

Тому кожне підприємство має самостійно визначитися, який варіант воно вважає доречнішим. У всякому разі, обравши перший варіант, підприємство, скоріш за все, не матиме питань з боку податкової служби, адже податки сплачені в повній мірі і виплата на руки фізособі не завищена. Таж обравши другий варіант можна отримати претензії з боку фізособи орендодавця.

Для уникнення непорозумінь з податковою службою можна отримати індивідуальну податкову консультацію.

Як відобразити в додатку 4ДФ

На наш погляд, у графах 3а «Сума нарахованого доходу» і 3 «Сума виплаченого доходу» відображається сума оподатковуваного доходу. За даними наведеного вище прикладу це сума 7 000 грн. Тобто, мінімальна сума оренди.

Але безпосередньо в Порядку №4, який регламентує заповнення додатку 4ДФ, нічого не сказано про особливості заповнення додатку 4ДФ для ситуацій, подібних до тієї, що ми розглядаємо.

Тому для уникнення непорозумінь з податковою службою можна отримати індивідуальну податкову консультацію.