Продаж земельних ділянок: що з ПДФО і ВЗ?

Дохід, що не оподатковується при продажу першої ділянки

В пп. 172.1 ПКУ наведено умови щодо доходу від продажу нерухомості, який не оподатковується:

• продаж має бути один раз протягом року (тобто, перший продаж);
• майно повинно перебувати у власності фізособи більше трьох років. Але ця умова не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину;
• дохід має отримуватися від майна, перелік якого наведено в пп. 172.1 ПКУ. Серед переліку майна є в тому числі земельна ділянка, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення; земельна ділянка сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманаплатником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Тож якщо одна з проданих земельних ділянок відповідає наведеним умовам, дохід від її продажу не оподатковується ПДФО і ВЗ.

Оподаткування доходу від продажу другої ділянки

Згідно з абз. 1 пп. 172.2 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пп. 172.1 ПКУ, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у пункті 172.1 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 ПКУ.

Ставка ПДФО в пп. 167.2 ПКУ – 5%.

Таким чином, дохід від продажу другої земельної ділянки, яка відповідає умовам, наведеним в абз. 1 пп. 172.2 ПКУ, оподатковується за ставкою ПДФО 5% і ВЗ 1,5%.

Згідно з пп. 172.3 ПКУ дохід від продажу об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Таким чином, якщо оціночна вартість земельної ділянки більша за договірну вартість, ПДФО і ВЗ обчислюється з оціночної вартості.

Яку суму доходу показувати в додатку 4ДФ – оціночну чи договірну?

Дивимося відповідь ДПС на подібне питання в ЗІР (103.25): «Яка сума доходу від продажу нерухомого/рухомого майна відображається нотаріусом/ЮО – посередником у додатку 4ДФ до Розрахунку за операціями купівлі-продажу таких об’єктів між ФО?».

ДПС відповідає, що виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта. Тобто, якщо оціночна вартість вища за договірну, потрібно показувати дохід в розмірі оціночної вартості.