Оренда з правом викупу відповідає ознакам фінансового лізингу

Ця операція є окремим випадком лізингових операцій і підпадає під визначення операції оренди житла з викупом згідно з пп. «ґ» п. 14.1.97 ПКУ, а також, на думку автора, має ознаки фінансового лізингу, адже орендні платежі складаються з платежів на викуп обраного орендарем житла та винагороди (доходу) орендодавця (ч. 6 ст. 5 Закону №800).

А тепер розглянемо все за порядком.

ПДВ. Операція з передачі об'єкта фінансового лізингу у користування орендареві обкладається ПДВ на підставі пп. «а» п. 185.1 ПКУ. Проте пам'ятаючи, що таким об'єктом є житло, ми повинні застосовувати спеціальну норму про звільнення операцій з постачання житла від ПДВ (пп. 197.1.14 ПКУ). Висновок про те, що передача квартири за договором фінансового лізингу є її постачанням, випливає із норм пп. «а» пп. 14.1.191, згідно з яким постачанням товарів також вважається «фактична передача матеріальних активів іншій особі на підставі договору про фінансовий лізинг». Операції з постачання житла звільнено від ПДВ підпунктом 197.1.14 ПКУ, крім першого постачання житла. Перше постачання житла згідно з пп. 197.1.14 ПКУ — це постачання новозбудованого або капітально відремонтованого житла, причому в останньому випадку є обов'язковим перехід права власності на відремонтоване житло до іншої особи. Якщо підприємство придбало цю квартиру у забудовника, тобто в результаті першого постачання житла, то у вартості цієї квартири буде сплачений ПДВ. Але під час передачі квартири працівникові у підприємства не виникають податкові зобов'язання з ПДВ. А отже, і права на податковий кредит воно не має згідно з п. 198.4 ПКУ.

Податок на прибуток. Оподаткування лізингових операцій податком на прибуток регламентоване п. 153.7 ПКУ. Проте для операцій з передачі житла в оренду з подальшим викупом передбачено особливі правила, встановлені у п. 9 підр. 4 р. ХХ ПКУ, які діють щодо договорів, укладених не раніше 01.04.2011 р. і не пізніше 31.12.2020 р. Ці правила полягають у такому.

1. У період отримання орендних платежів підприємство-орендодавець визнає дохід у сумі нарахованого орендного платежу (у тому числі тієї його частини, яка компенсує частину вартості квартири).

2. Одночасно орендодавець визнає і витрати: сума витрат визнається у розмірі частини собівартості квартири, яка визначається за формулою:

Взв. = СВкв. х ОП(в.)зв. : ОП(в.)заг. ,

де:

Взв. — сума витрат звітного періоду;

СВкв. — собівартість квартири;

ОП(в.)зв. — сума нарахованого у звітному періоді орендного платежу в частині компенсації вартості квартири;

ОП(в.)заг. — загальна сума орендних платежів у частині компенсації вартості квартири.

3. Передача квартири у користування працівникові на початку договору лізингу не змінює податкових зобов'язань підприємства-орендодавця (доходи не визнаються).

4. Передача квартири у власність працівникові після закінчення терміну дії договору оренди житла з викупом або достроково за умови повної сплати орендних платежів (з урахуванням частини орендного платежу, який надається в рахунок компенсації частини вартості об'єкта оренди) не змінює податкових зобов'язань підприємства-орендодавця.

Доходи і витрати за цією операцією відображаються в рядках декларації 03 і 06.4 відповідно, з розшифруванням в рядку 03.7 додатка IД і в рядку 06.4.19 додатка IВ.

Таким чином, якщо підприємство передає квартиру в оренду працівникові за ціною вищою за ту, за яку воно її купило, то під оподаткування потрапляє різниця між загальною сумою орендних платежів, отриманих від працівника, і собівартістю квартири.

Приклад Підприємство купило нову квартиру у забудовника за 600000 грн, у тому числі ПДВ — 100000 грн. Права на податковий кредит підприємство не має, тому до собівартості квартири включається і сума ПДВ. Підприємство передає цю квартиру працівникові в оренду на 10 років з правом викупу за ціною 618000 грн (без ПДВ, оскільки цю операцію вже звільнено від ПДВ). Сума 618000 грн складається з двох частин: 600000 грн — це вартість квартири, а 18000 грн — прибуток підприємства від операції передачі квартири в лізинг. За умовами договору працівник щокварталу вносить орендні платежі в сумі 15450 грн = 618000 грн : 10 років : 4 квартали. Щоквартальний платіж складається з двох частин: 15000 грн — це компенсація частині вартості квартири (600000 грн : 10 років : 4 квартали), а 450 грн — це платіж у частини, що перевищує компенсацію частині вартості квартири (тобто прибуток підприємства). Щокварталу підприємство має право віднести до складу витрат 15000 грн = 600000 х (15000 : 600000).

Таким чином, різниця між доходами в сумі 15450 грн і витратами в сумі 15000 грн підпадає під оподаткування податком на прибуток.

ПДФО. Оскільки ця операція для працівника є купівлею квартири у розстрочку, то жодних доходів він не отримує, а отже, немає підстав і для утримання ПДФО.

Якщо підприємство надає працівникові квартиру в оренду з правом викупу за ціною нижчою за звичайну ціну такої квартири, то в цьому випадку працівник отримує додаткове благо, передбачене пп. «е» п. 164.2.17 ПКУ: це сума «знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку». На думку автора, таку суму знижки слід розраховувати щомісяця як різницю між фактичною сумою орендного платежу і тією сумою орендного платежу, яка має бути сплачена із розрахунку звичайної вартості квартири. Звичайну вартість квартири слід визначати за даними незалежної оцінки. Зверніть увагу, що ціна придбання квартири може вважатися звичайною ціною тільки в тому випадку, якщо ринкові ціни на такі квартири є достатньо стабільними. Але, знову ж таки, цей висновок повинен робити професійний оцінювач.