Використання будівлі промисловості для зберігання майна третіх осіб: вплив на пільгу з податку на нерухомість (аудіоверсія)

Чи зберігається пільга з податку на нерухоме майно?

Відповідно до пп. «є» пп. 266.2.2 ПКУ не є об'єктом оподаткування податком на нерухоме майно будівлі промисловості, віднесені до класу 125 ДК 018-2000, за одночасного виконання таких умов:

• основний вид діяльності власника належить до секцій B–F КВЕД ДК 009:2010; 
• будівля використовується за призначенням у господарській діяльності; 
• будівля не здається в оренду, лізинг чи позичку. 

У наведеній ситуації основним видом діяльності підприємства є КВЕД 23.19 «Виробництво та оброблення інших скляних виробів, у тому числі технічних», який належить до секції С «Переробна промисловість», а будівля відноситься до класу 125 «Промислові та складські будівлі».

Разом з тим для застосування пільги недостатньо лише відповідності КВЕД та класифікації будівлі. Необхідно також, щоб будівля фактично використовувалася відповідно до свого функціонального призначення.

Якщо технічна документація або класифікація будівлі не передбачає її використання як складського приміщення, а фактично вона використовується для надання послуг зі зберігання майна третіх осіб, контролюючий орган може дійти висновку, що умова щодо використання будівлі за призначенням не виконується. У такому випадку існує ризик втрати права на пільгу незалежно від того, чи укладено договір оренди, чи договір відповідального зберігання.

Передача частини будівлі в оренду

Окремою умовою застосування пільги є відсутність передачі будівлі в оренду, лізинг або позичку.

Податковий кодекс не передбачає можливості застосування пільги лише щодо частини будівлі. Будівля з одним реєстраційним номером розглядається як єдиний об'єкт нерухомості.

Позиція ДПС полягає в тому, що якщо власник передає в оренду навіть незначну частину промислової будівлі, то умова пп. «є» пп. 266.2.2 ПКУ не виконується, а тому пільга втрачається щодо всієї будівлі, а не лише щодо площі, яка передана в користування.

Окремо додаємо роз’яснення ДПС: «Яким чином обчислюється податкове зобов’язання з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за будівлю (споруду) сільськогосподарського товаровиробника, частка якої здається її власником в оренду, лізинг, позичку?»

Чи може альтернативою бути договір відповідального зберігання?

Відповідно до пп. 14.1.32 ПКУ, відповідальне зберігання — це господарська операція, яка передбачає передачу матеріальних цінностей на зберігання іншій особі без права їх використання зберігачем та з обов'язком подальшого повернення.

За своєю правовою природою договір відповідального зберігання не передбачає передачі приміщення у володіння чи користування поклажодавцю. Тому формально така операція не є орендою, лізингом чи позичкою, а отже сама по собі не порушує третю умову, встановлену пп. «є» пп. 266.2.2 ПКУ.

Водночас використання договору відповідального зберігання саме по собі не гарантує збереження пільги. Необхідно також, щоб будівля використовувалася відповідно до її функціонального призначення.

На що слід звернути увагу

При використанні договору відповідального зберігання доцільно врахувати такі моменти:

• якщо підприємство надає послуги зі зберігання майна третіх осіб на постійній основі, доцільно зареєструвати КВЕД 52.10 «Складське господарство». При цьому основний КВЕД повинен залишатися у секціях B–F, оскільки саме він є однією з умов застосування пільги; 
• договір повинен підтверджувати саме надання послуг зі зберігання, а не передачу площі у користування. Оплата має здійснюватися за послуги зі зберігання майна, а не за користування визначеними квадратними метрами; 
• фактичні відносини повинні відповідати умовам договору. Якщо контрагент має виключний доступ до частини приміщення, самостійно нею користується або розпоряджається нею як орендар, існує ризик перекваліфікації договору відповідального зберігання у договір оренди з відповідною втратою пільги; 
• окремо необхідно оцінити відповідність фактичного використання будівлі її функціональному призначенню. Якщо будівля промислового призначення використовується як склад, хоча її технічні характеристики або документація такого використання не передбачають, це також може стати підставою для заперечення права на пільгу. 

Ремарка. На нашу думку, метою пп. «є» пп. 266.2.2 ПКУ є звільнення від оподаткування будівель промисловості, які використовуються підприємствами, що здійснюють відповідні види діяльності. Водночас буквальне формулювання цієї норми не визначає, у межах якого саме виду господарської діяльності повинна використовуватися така будівля. Вона лише вимагає, щоб будівля використовувалася за своїм функціональним призначенням у господарській діяльності та не передавалася в оренду, лізинг чи позичку. При цьому відповідно до пп. 14.1.36 ПКУ господарською діяльністю є діяльність, пов'язана не лише з виробництвом та реалізацією товарів, а й з виконанням робіт або наданням послуг, спрямована на отримання доходу. Отже, норма не виключає можливості використання будівлі при наданні послуг, якщо при цьому вона використовується за своїм функціональним призначенням і не передається в оренду, лізинг чи позичку. Водночас відсутність прямої законодавчої конкретизації щодо виду господарської діяльності створює ризик різного тлумачення цієї норми контролюючими органами. З огляду на це рекомендуємо звернутися до ДПС за отриманням індивідуальної податкової консультації.

Висновки

Передача навіть частини промислової будівлі в оренду призводить до ризику втрати пільги з податку на нерухоме майно щодо всієї будівлі. 

Договір відповідального зберігання формально не є орендою, тому сам по собі не порушує вимогу пп. «є» пп. 266.2.2 ПКУ. 

Для збереження пільги недостатньо лише правильно обрати вид договору. Будівля повинна також використовуватися відповідно до свого функціонального призначення. Якщо промислова будівля фактично використовується як склад, хоча це не відповідає її призначенню, контролюючий орган може поставити під сумнів право на застосування пільги. 

Якщо підприємство систематично надає послуги зі зберігання, потрібно зареєструвати КВЕД 52.10 та забезпечити, щоб фактичний зміст правовідносин відповідав саме договору відповідального зберігання, а не прихованій оренді.