Купівлі нежитлової нерухомості у фізособи: які податкові наслідки?

Випадки та умови, коли продавець нерухомості звільняється від сплати ПДФО, наведені у пп. 172.1 ПКУ. Так, за цією нормою звільнення передбачено лише для певного переліку нерухомості, а саме: житлового будинку, квартири, кімнати, садового (дачного) будинку, земельної ділянки (і у разі дотримання певних умов). Причому така нерухомість має перебувати у власності продавця більше 3-х років та у поточному році продаватися вперше.

Тобто на об’єкти нежитлової нерухомості звільнення від сплати ПДФО не поширюється (незалежно від строку перебування у власності та черговості продажів). Тож дохід від продажу такої нерухомості оподатковується за ставкою 5% (пп. 167.2, пп. 172.2 ПКУ).

Податковим агентом фізособи – продавця нерухомості є підприємство-покупець (пп. 172.7 ПКУ). Саме воно повинно здійснити нарахування, утримання і сплату (перерахування) до бюджету ПДФО та ВЗ (5%). 

База оподаткування визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості об’єкта, розрахованої (пп. 172.3 ПКУ):

• або модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку (розміщений тут); 
• або суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Сплатити утримані ПДФО та ВЗ податковий агент повинен у такі строки:

• одночасно з виплатою доходу при його виплаті на банківський рахунок фізособи-продавця (пп. 168.1.2 ПКУ);
•  протягом 3 банківських днів, що настають за днем виплати, якщо виплата здійснюється готівкою з каси податкового агента (пп. 168.1.4 ПКУ).

Втім, оскільки договір купівлі – продажу нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню, то нотаріус, як правило, вимагає сплати податків до (або під час) оформлення такого договору. 

Інформацію щодо нарахування та сплати до бюджету ПДФО і ВЗ підприємство повинно відобразити в Податковому розрахунку за формою №4ДФ. Дохід від операцій з продажу об’єктів нерухомості показують з ознакою доходу «104».

Крім того, при купівлі нерухомості підприємство зобов’язане сплатити пенсійний збір (п. 9 ст. 1 Закону України від 26.06.1997 р. №400). 

Зверніть увагу! Збір до Пенсійного фонду сплачує саме покупець нерухомості, тобто із суми виплати продавцеві така сума не утримується.

Об’єктом оподаткування пенсійним збором є вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу (п. 8 ст. 2 Закону №400). Тобто, на відміну від ПДФО, пенсійний збір сплачується із договірної, а не з оціночної вартості об’єкта.

Розмір збору – 1% від вартості об’єкта (п. 10 ст. 4 Закону №400). Збір також сплачується до нотаріального оформлення договору купівлі – продажу.

Ну і після придбання нерухомості у власність ТОВ стає платником податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, в порядку, передбаченому ст. 266 ПКУ. 

Висновки:  ТОВ є податковим агентом під час придбання нерухомості у фізичної особи. Утримати слід ПДФО за ставкою 5 % та ВЗ - 5% від ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості об’єкта нерухомості. Продавець має сплатити 1% до ПФУ від вартості придбаного об’єкта. А після придбання нерухомості у власність він стає платником податку на нерухомість.