Здача в оренду квартири через агентство нерухомості: особливості оподаткування у фізособи-орендодавця

На підставі пп. 170.1.1, 170.1.2 та 170.1.5 ПКУ, агентства з нерухомості, за загальним правилом, не є податковими агентами при здійсненні операцій з надання нерухомості в оренду.

Виняток становлять операції, де предметом договору є нерухомість, що належить фізичній особі – нерезиденту (пп. 170.1.3 ПКУ).

Втім, відповідно до пп.170.1.2 ПКУ, податковим агентом платника податку - орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об'єктів нерухомості є орендар.

А згідно з пп.170.1.5 ПКУ, якщо орендар є фізособою, яка не є суб'єктом господарювання, особою, відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є платник податку - орендодавець.

При цьому такий орендодавець самостійно нараховує та сплачує податок до бюджету в строки, встановлені ПКУ для квартального звітного (податкового) періоду, а саме: протягом 40 календарних днів, після останнього дня такого звітного (податкового) кварталу, сума отриманого доходу, сума сплаченого протягом звітного податкового року податку та податкового зобов'язання за результатами такого року відображаються у річній податковій декларації.

Враховуючи те, що сума ПДФО, яка сплачується фізособою – орендодавцем щоквартально, не є узгодженою (оскільки податкове зобов’язання буде вважатись узгодженим тільки на підставі Декларації), то відповідальності за порушення строків сплати не передбачено.

Саме таке роз’яснення міститься у підкатегорії 103.28, «ЗІР» (запитання: «Чи передбачена відповідальність за несплату ФО – орендодавцем щоквартально ПДФО при отриманні доходу від надання в оренду нерухомого майна ФО – орендарю?»).

Відповідно до пп.18.1 ПКУ податковим агентом визнається особа, на яку ПКУ покладається обов'язок з обчислення, утримання з доходів, що нараховуються (виплачуються, надаються) платнику, та перерахування податків до відповідного бюджету від імені та за рахунок коштів платника податків.

У зв’язку із вищевказаним, агентство нерухомості не є податковим агентом фізособи-орендаря. ПДФО (18%) та 1,5% ВЗ при наданні квартири в оренду фізособою має сплачувати:

• орендар, якщо він є юрособою або ФОПом;
• орендодавець, якщо орендар є фізособою, яка орендує нерухомість не в рамках госпдіяльності ФОПа (або не зареєстрована ФОПом взагалі).

Що стосується відображення суми доходу в декларації про майновий стан й доходи, то в ній слід відображати загальну суму отриманого доходу від здачі в оренду нерухомості (тобто сума до утримання ПДФО та військового збору) та суми податків. Витрати орендодавця на послуги агентства нерухомості не зменшують оподатковуваний дохід фізособи.