Фізособа-не підприємець хоче бути інвестором-замовником будівництва: що з оподаткування?

Загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами встановлює Закон №978.

Системою фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла за цим Законом є врегульовані цим Законом та договорами дії суб'єктів системи при організації будівництва житла, фінансуванні цього будівництва (ст. 3 Закону №978).

Суб'єктами такої системи є довірителі, управителі, забудовники, страхові компанії, емітенти сертифікатів ФОН та власники сертифікатів ФОН.

Нагадаємо, фонд фінансування будівництва (ФФБ) – це кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи використовуватимуться управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ.

У ст. 4 Закону №978 встановлено, що управителем може бути фінансова установа, що отримала в установленому законодавством порядку дозвіл/ліцензію на здійснення визначеної цим Законом діяльності.

Відповідно до п. 12 ч. 1 ст. 4 Закону №2664 управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю відповідно до Закону №978 вважається фінансовими послугами.

Отже, залучати кошти фізичних осіб для інвестування будівництва багатоквартирного будинку має право лише фінансова установа, яка:

• має відповідну ліцензію;
• є управителем ФФБ;
• уклала договір із замовником (забудовником).

Детальніше читайте тут: «Чи можна забудовнику укладати договори купівлі-продажу майнових прав на квартири?».

Документи необхідні для інвестора, який є замовником

Відповідно до ст. 14 Закону №978 фізична, юридична особа або спільний інвестор ФОН стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ на основі типового договору, затвердженого Постановою КМУ від 20.03.2013 р. №227.

Забудовником може бути особа, яка згідно з законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об'єктів будівництва та уклала договір з управителем (ч. 3 ст. 4 Закону №978).

В ст. 9 Закону №978 зазначено, що управитель ФФБ укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов'язується:

• збудувати один або декілька об'єктів будівництва;
• ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку;
• передати об'єкти інвестування установникам цього ФФБ у строки та на умовах, визначених Законом №978, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва цих об'єктів будівництва на умовах договору.

Договір між забудовником та управителем ФФБ має обов'язково містити зобов'язання забудовника після закінчення будівництва передати об'єкти інвестування у власність довірителям ФФБ на умовах Закону №978 та Правил ФФБ.

Забудовник зобов'язаний виконати свої зобов'язання за договором щодо організації спорудження об'єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.

Згідно з Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. №3038-VI (далі – Закон №3038) у тексті Закону України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.1999 №687-XIV (далі – Закон №687) слова «замовник (забудовник)» в усіх відмінках і числах замінено словом «замовник» у відповідному відмінку і числі.

Отже, замовник в абз. 11 ч. 1 ст. 1 Закону №687 та в ч. 4 ст. 1 Закону №3038 визначений як фізична або юридична особа, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у т. ч. шляхом знесення) об'єкта містобудування.

Щодо виконання будівельних робіт, Держархбудінспекції в листі від 26.03.2018 р. №40-701-(90-9)/2089 повідомляє, що на сьогодні питання виконання будівельних робіт врегульовано Законом №3038.

Так, зокрема, відповідно до ст. 26 Закону №3038, проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:

1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних;

2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених ст. 31 Закону №3038, її експертизи;

3) затвердження проектної документації;

4) виконання підготовчих та будівельних робіт;

5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів;

6) реєстрація права власності на об'єкт містобудування.

Статтею 34 Закону №3038 встановлено, що замовник має право виконувати будівельні роботи після:

• подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу Держархбудконтролю – щодо об'єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт;
• видачі замовнику органом Держархбудконтролю дозволу на виконання будівельних робіт – щодо об'єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України «Про оцінку впливу на довкілля».

Зазначені документи, що надають право на виконання будівельних робіт, є чинними до завершення будівництва.

Як відображаються в обліку витрати за договором про участь у будівництві на кожному етапі див. тут.

Щодо оподаткування перепродажу квартир фізособою (не підприємцем)

Оподаткування доходів фізосіб регламентується розд. IV ПКУ, ст. 172 якого встановлено порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) фізичними особами об'єктів нерухомого майна.

Однак, ДФС в ІПК від 02.05.2018 р. №1972/К/99-99-13-02-03-14/ІПК зауважує, що діяльність особи, що пов'язана, зокрема, з реалізацією товарів, спрямованих на отримання доходу, і проводиться нею самостійно, а також через будь-яку іншу особу, що діє на користь першої особи за договорами комісії, доручення та агентськими договорами, є господарською діяльністю в розумінні пп. 14.1.36 ПКУ.

Враховуючи це, будівництво об'єктів нерухомого майна (самостійних багатоквартирних об'єктів, нежитлових приміщень) фізособою з подальшим їх продажем у розумінні ПКУ слід розглядати як провадження такою особою підприємницької діяльності, за якою вказані операції оподатковуються відповідно до положень ст. 177 ПКУ.

Будівництво самостійних багатоквартирних об'єктів, як за власні кошти, так і залучені кошти, є безумовним свідченням того, що збудований об'єкт нерухомості передбачає отримання прибутку від подальшого продажу, що є неодмінною характерною рисою підприємницької діяльності.

Читайте також «Фізособа здійснює продаж майна — чи треба їй реєструватися підприємцем?».