Чи можна забудовнику укладати договори купівлі-продажу майнових прав на квартири?

Запитання:

ТОВ – платник податку на прибуток на загальних підставах та платник ПДВ є забудовником багатоквартирного будинку. На етапі будівництва до нього звертаються покупці з проханням укладення договору купівлі-продажу майнових прав на квартири, які будуть збудовано в майбутньому. Чи може такий договір укладатися між забудовником та покупцем? Як визначити вартість (в т. ч. балансову) такої квартири для договору, якщо будинок ще не збудовано? Яким чином сплачуватиметься ПДВ, якщо на даному етапі вартість об'єкту одна, а при введенні його в експлуатацію буде інша? Чи потрібно в такому разі проводити додаткову сплату ПДВ?

Відповідь:

Загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами встановлює Закон №978.

Відповідно до п. 12 ч. 1 ст. 4 Закону №2664 управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю відповідно до Закону №978 вважається фінансовими послугами.

Фінансова послуга в п. 5 ч. 1 ст. 1 Закону №2664 визначена як операції з фінансовими активами, що здійснюються в інтересах третіх осіб за власний рахунок чи за рахунок цих осіб, а у випадках, передбачених законодавством, – і за рахунок залучених від інших осіб фінансових активів, з метою отримання прибутку або збереження реальної вартості фінансових активів.

Здійснення діяльності з надання будь-яких фінансових послуг, що передбачають пряме або опосередковане залучення фінансових активів від фізичних осіб дозволяється лише після отримання відповідної ліцензії (п. 4 ч. 1 та ч. 2 ст. 34 Закону №2664).

У ст. 3 Закону №978 зазначено, що системою фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла є врегульовані цим Законом та договорами дії суб'єктів системи при організації будівництва житла, фінансуванні цього будівництва.

Суб'єктами такої системи є довірителі, управителі, забудовники, страхові компанії, емітенти сертифікатів ФОН та власники сертифікатів ФОН.

Нагадаємо, фонд фінансування будівництва - це кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи використовуватимуться управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ.

Метою створення ФФБ є отримання його довірителями у власність житла (ст. 5 Закону №978).

Управителем у ст. 2 Закону №978 визначена фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим Законом №978. Відповідно установником управління майном є особа, яка передає майно управителю в довірчу власність на підставі договору управління майном. У Законі №978 для ФФБ – це довіритель, при емісії сертифікатів ФОН – це власник сертифікатів ФОН.

Довірителями ФФБ можуть бути фізичні та юридичні особи та спільний інвестор ФОН. За умови виникнення правовідносин системи ФОН-ФФБ довірителем ФФБ є спільний інвестор ФОН, в інтересах якого діє управитель ФОН. При цьому договір про участь у ФФБ має містити відповідне застереження.

Залучені до ФФБ кошти використовуються управителем на умовах договору про участь у ФФБ у порядку, визначеному Правилами ФФБ.

У ст. 4 Закону №978 встановлено, що управителем може бути фінансова установа, що отримала в установленому законодавством порядку дозвіл/ліцензію на здійснення визначеної цим Законом діяльності.

Забудовником може бути особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об'єктів будівництва та уклала договір з управителем.

Нормами ст. 9 Закону №978 передбачено, що управитель укладає із забудовником договір. За цим договором забудовник зобов'язується збудувати один або декілька об'єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених Законом №978, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва цих об'єктів будівництва на умовах договору.

Нагадаємо, об'єктом інвестування є квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об'єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Вартість будівництва в ст. 2 Закону №978 визначена як погоджена управителем і забудовником у договорі вартість будівництва всіх об'єктів інвестування як складової частини об'єкта будівництва, фінансування якої здійснюватиметься за рахунок коштів ФФБ відповідно до графіка фінансування і розраховується виходячи з поточної ціни вимірної одиниці об'єкта будівництва та кількості вимірних одиниць усіх об'єктів інвестування за попереднім обсягом замовлення на будівництво.

Договір між забудовником та управителем ФФБ має обов'язково містити зобов'язання забудовника після закінчення будівництва передати об'єкти інвестування у власність довірителям ФФБ на умовах цього Закону та Правил ФФБ.

За одним об'єктом будівництва забудовник не має права укладати договори з різними управителями ФФБ.

Відповідно до договору між забудовником та управителем ФФБ за кожним об'єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об'єктів інвестування в об'єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об'єкти інвестування для подальшої передачі установникам фонду на умовах Правил цього фонду.

Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об'єкти інвестування, майнові права на які передані управителю ФФБ, без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об'єкти інвестування від управителя фонду до установників фонду – без письмової згоди його установників.

Забудовник зобов'язаний виконати свої зобов'язання за договором щодо організації спорудження об'єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.

Протягом періоду будівництва управитель ФФБ відповідно до умов договору підтверджує забудовнику обсяг замовлення на будівництво шляхом надання даних про об'єкти інвестування, майнові права на які передані установникам ФФБ на умовах Правил цього фонду та договорів про участь у ФФБ.

Отже, залучати кошти фізичних осіб для інвестування будівництва багатоквартирного будинку має право лише фінансова установа, яка:

• має відповідну ліцензію;
• є управителем ФФБ;
• уклала договір із забудовником.