Інвестування за кордон: придбання нерухомості

Для з'ясування питання щодо здійснення фізособою придбання нерухомого майна на території іноземної держави в обмін на нерухомість на території України слід звертатись до законодавства країни, в якій розташоване нерухоме майно, що придбавається, та до законодавства країни, резидентом (або громадянином) якої є особа-продавець такого нерухомого майна. 

Щодо законодавства України з цього питання, слід звернути увагу на таке.

Нотаріальне посвідчення зовнішньоекономічного договору міни нерухомості в Україні не має механізму реалізації. 

За приписами ст. 715, 716 ЦКУ за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар.  До договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання. 

Водночас, законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору міни (ч. 6 ст. 715 ЦКУ). Зазначимо, що зазначеними нормами ЦКУ регулює обмін майна (у т. ч. й нерухомості, їх частин) на території України, які належать резиденту або нерезиденту.

Оскільки до договору міни застосовуються положення купівлі-продажу, а ми говоримо саме про нерухоме майно, то такі угоди укладаються у письмовій формі і підлягають нотаріальному посвідченню (ст. 657 ЦКУ).

Але йдеться про зовнішньоекономічний договір, де сторонами будуть фізособа - резидент України та фізособа — нерезидент, а предметом міни (бартеру), а за фактом купівлі-продажу, нерухоме майно, одне з яких перебуває на території України, а інше — на території країни нерезидента.

Якщо враховувати форму такого правочину, то нотаріальне посвідчення такого договору на території України приписами Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 р. №296/5, прямо не передбачено. Адже цей Порядок вказує на те, що при посвідченні правочинів з нерухомим майном нотаріус отримує інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно шляхом безпосереднього доступу до нього, де перевіряє як факт реєстрації такої нерухомості, відомості про її власників, відсутність (наявність) заборони відчуження або арешту, відсутність (наявність) реєстрації іпотеки.

Йдеться лише про доступ до Державного реєстру нерухомості, яка перебуває та зареєстрована на території України. Щодо подібних реєстрів інших країн, то на сьогодні міжнародні угоди не допускають подібних можливостей для нотаріусів України.

На нашу думку, якщо звернутись до відповідних органів, які здійснюють реєстрацію нерухомого майна на території країни-нерезидента (як сказано в умовах запитання), то швидше за все, отримуємо аналогічну відповідь, адже суб'єкти іноземних держав не мають прав аналогічних нотаріусам України.

Але можна скористатися нормами міжнародного приватного права для вирішення цієї проблеми. 

Особливості правових підстав набуття права власності на об'єкти нерухомого майна іноземцями (особами без громадянства) встановлені нормами розділу V Закону України "Про міжнародне приватне право", положеннями Цивільного кодексу України.

Розділ V Закону України від 23.06.2005 р №2709-IV "Про міжнародне приватне право" визначає колізійні норми щодо речового права. За ч. 1 ст. 39 цього Закону виникнення та припинення права власності та інших речових прав визначається правом держави, у якій відповідне майно перебувало в момент, коли мала місце дія або інша обставина, яка стала підставою для виникнення або припинення права власності та інших речових прав, якщо інше не передбачено законом або міжнародним договором України. 

Також відповідно до ч. 2 ст. 31 Закону України "Про міжнародне приватне право" форма правочину щодо нерухомого майна визначається відповідно до права держави, у якій знаходиться це майно, а щодо нерухомого майна, право на яке зареєстроване на території України, відповідно до права України.

Згідно зі статтею 32 цього ж Закону зміст правочину може регулюватися правом, яке обрано сторонами, якщо інше не передбачено законом. У разі відсутності вибору права до змісту правочину застосовується право, яке має з правочином найбільш тісний зв'язок.

Окремі колізійні норми можуть закріплюватися у двосторонніх міжнародних договорах про правову допомогу у цивільних справах.

У розділі VI Закону України "Про міжнародне приватне право" визначено норми щодо договірних зобов'язань. Зокрема, згідно зі статтею 43 зазначеного Закону сторони договору можуть обрати право, що застосовується до договору, крім випадків, коли вибір права прямо заборонено законами України. Відповідно до ч. 2 ст. 44 цього ж Закону за відсутності згоди сторін про вибір права, що застосовується до договору, застосовується право, з яким договір найбільш тісно пов'язаний. Вважається, наприклад, щодо договору про нерухоме майно застосовується право держави, у якій це майно знаходиться, а якщо таке майно підлягає реєстрації, - право держави, де здійснена реєстрація; щодо договору, укладеного на аукціоні, за конкурсом або на біржі, - право держави, у якій проводиться аукціон, конкурс або знаходиться біржа.

Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 25.12.2015 р. №1127, передбачає можливість реєстрації прав власності на нерухоме майно іноземцями, з наданням останніми посвідки на проживання особи, яка мешкає в Україні, національного, дипломатичного чи службового паспорту іноземця або іншого документу, що посвідчує особу іноземця (п. 8 Порядку).

При цьому спеціальної норми для реєстрації права власності на нерухомість іноземцем сам Порядок не містить. Тож, така реєстрація здійснюється в загальному порядку. А якщо договір  відчуження об'єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню, то реєстрація (внесення змін до відомостей про власника) здійснюється нотаріусами, які посвідчують такі договори.

Але, знову ж таки звертаємо увагу на те, що безпосередньо зовнішньоекономічний договір обміну (бартеру) нерухомості між фізособою-резидентом України та нерезидентом не визначений у ст. 657 ЦКУ таким, що підлягає нотаріальному посвідченню.

Тому, на нашу думку, якщо такий договір буде укладений між зазначеними особами з врахуванням приписів Закону України “Про міжнародне приватне право”, то реєстрація права власності іноземця на нерухомість, що розташована на території України та обмінюється на нерухомість у країні-нерезидента, може бути здійснена шляхом подання документів безпосередньо до державного реєстратора нерухомого майна.

Водночас ми не виключаємо, що практична реалізація подібних правочинів може привести сторони договору обміну нерухомості до суду (щодо питань оформлення права власності на нерухомість як резидента, так і нерезидента).

Підсумуємо:

Укласти такий договір не заборонено, але робити це слід з урахуванням процедурних моментів реєстрації права власності на нерухоме майно як в Україні так і у країні нерезидента. Це важливо для того, щоб договір такої міни мав юридичну силу і права власності обох сторін договору не підлягали сумніву. 

Для цього, сторони можуть укласти зовнішньоекономічний договір, де передбачити, що нерухомість, яка обмінюється, має бути зареєстрована, а договір посвідчений за правом країни, де така нерухомість розташована та зареєстрована. 

Окрім цього, сторони можуть вказати у договорі на те, що вони визнають документи про право власності (реєстрації) на таке нерухоме майно з апостилем (або легалізовані іншим шляхом), що дає право укласти та посвідчити такий договір за правом країни реєстрації нерухомості. Про порядок легалізації в Україні офіційних закордонних документів можна прочитати тут, а про легалізацію офіційних документів, складених в Україні – тут.