Особливості оподаткування продажу нерухомості фізичною особою з оплатою на рахунок ФОПа

Правова природа доходу

Ключовим є те, що саме продається і в якому статусі виступає продавець.

Відповідно до пп. 292.1 ПКУ доходом ФОП є дохід від підприємницької діяльності. Водночас дохід від продажу нерухомого майна, яке належить фізичній особі на праві власності, не є підприємницьким доходом, навіть якщо така особа зареєстрована як ФОП.

Отже, якщо за договором купівлі-продажу виступає фізична особа як власник нерухомості, дохід оподатковується за правилами ст. 172 ПКУ, а не як дохід ФОП.

Це означає:

• такий дохід не включається до бази єдиного податку; 
• не відображається у декларації платника ЄП. 

Оподаткування доходу від продажу нежитлової нерухомості

Нежитлова нерухомість не підпадає під пільгові умови, визначені пп. 172.1 ПКУ, тому її продаж оподатковується за правилами пп. 172.2 ПКУ.

Відповідно до абз. 1 пп. 172.2 ПКУ дохід від продажу такого об’єкта оподатковується за ставкою 5% ПДФО (пп. 167.2 ПКУ). Якщо протягом звітного року фізична особа здійснює другий і наступні продажі об’єктів нерухомості, які не підпадають під дію пп. 172.1 ПКУ, застосовується ставка 18% ПДФО.

З такого доходу сплачується військовий збір за ставкою 5% (пп. 16-1 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ).

Особливий порядок передбачено для нерухомості, отриманої у спадщину - при продажу першого та другого об’єкта протягом року застосовується ставка 5% ПДФО.

Такий підхід підтверджено роз’ясненням ДПС у ЗІР, категорія 103.21: «За якими ставками ПДФО оподатковуються доходи ФО – резидента, отримані від послідовного продажу протягом звітного податкового року двох об’єктів нежитлової нерухомості, які були нею отримані у спадщину?».

У визначених ПКУ випадках оподатковуваний дохід від продажу нерухомості може бути зменшений на суму документально підтверджених витрат, пов’язаних із її придбанням. Тобто фактично оподатковується не вся сума отриманого доходу, а фінансовий результат — різниця між доходом від продажу та допустимими витратами.

Відповідно до абз. 2 та абз. 5 пп. 172.2 ПКУ таке право, зокрема, виникає у разі:

• продажу третього та наступних об’єктів нерухомості, зазначених у пп. 172.1 ПКУ, які перебували у власності понад три роки та не були отримані у спадщину; 
• продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, що не підпадають під дію пп. 172.1 ПКУ і не отримані у спадщину. 

При цьому враховуються лише ті витрати, які прямо передбачені пп. 172.2 ПКУ та підтверджені документально, зокрема витрати на придбання об’єкта, його будівництво, сплату державного мита, реєстраційні платежі та інші аналогічні витрати.

Більш детально див. нашу консультацію: Особливості оподаткування продажу нежитлової нерухомості фізособою, яка є ФОПом

Чи впливає рахунок ФОП на оподаткування

Факт зарахування коштів на рахунок ФОП не змінює природу доходу.

Отже:

• дохід не стає підприємницьким; 
• не виникає обов’язку сплачувати ЄП із цієї суми. 

Водночас така ситуація є ризиковою з практичної точки зору, оскільки рахунок ФОП призначений для підприємницької діяльності (п. 24 розд. І Інструкції №162):

• банк може вимагати пояснення джерела коштів; 
• податкова може додатково перевіряти характер операції. 

Тому більш безпечним є отримання таких коштів на особистий рахунок фізичної особи.

Читайте також: Як ФОПу користуватись особистим та підприємницьким рахунком: без проблем та додаткових податків

Висновки

Дохід від продажу нерухомості оподатковується як дохід фізичної особи відповідно до ст. 172 ПКУ, навіть якщо продавець є ФОП; до доходу ЄП він не включається. Зарахування коштів на рахунок ФОП не змінює оподаткування;

Для нежитлової нерухомості застосовується 5% або 18% ПДФО + 5% військового збору, залежно від кількості продажів та умов.