Особливості оподаткування продажу нежитлової нерухомості фізособою, яка є ФОПом

Оподаткування доходу від продажу нежитлової нерухомості

Відповідно до абз. 1 пп. 172.2 ПКУ, дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного року об’єкта нерухомості, який не зазначений у пп. 172.1 ПКУ, оподатковується за ставкою 5% ПДФО (пп. 167.2 ПКУ). До таких об’єктів належить, зокрема, нежитлова нерухомість.

Якщо протягом одного звітного року фізична особа продає другий та наступні об’єкти нерухомості, які не підпадають під умови пп. 172.1 ПКУ, дохід від такого продажу оподатковується за ставкою 18% ПДФО.

Крім того, відповідно до пп. 16¹ підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ, з такого доходу також сплачується військовий збір — 5%.

Якщо нежитлова нерухомість отримана у спадщину, при продажу першого та другого об’єкта протягом року застосовується ставка 5% ПДФО.

Такий підхід підтверджено роз’ясненням ДПС у ЗІР, категорія 103.21: «За якими ставками ПДФО оподатковуються доходи ФО – резидента, отримані від послідовного продажу протягом звітного податкового року двох об’єктів нежитлової нерухомості, які були нею отримані у спадщину?».

Звертаємо увагу, якщо продавець фізична особа також є ФОПом ІІІ групи, це не змінює порядок оподаткування.

Відповідно до пп. 292.1 ПКУ, доходом ФОП вважається дохід від підприємницької діяльності. Водночас продаж власного нерухомого майна розглядається як дохід фізичної особи, а не підприємницький дохід.

Отже:

• дохід від продажу нерухомості не включається до доходу платника єдиного податку;
• така операція не відображається у декларації платника єдиного податку.

Коли можна врахувати витрати при продажу нерухомості?

У певних випадках оподатковуваний дохід від продажу нерухомості може бути зменшений на суму документально підтверджених витрат на її придбання. Фактично в такій ситуації оподатковується не весь дохід від продажу, а прибуток — різниця між доходом від продажу та дозволеними витратами.

Згідно з абз. 2 та абз. 5 пп. 172.2 ПКУ, право на врахування витрат виникає, зокрема, при продажу:

• третього та наступних об’єктів нерухомості, зазначених у пп. 172.1 ПКУ, які перебували у власності понад 3 роки і не отримані у спадщину;
• другого та наступних об’єктів нерухомості, що не зазначені у пп. 172.1 ПКУ і не отримані у спадщину.

При цьому враховуються лише витрати, прямо перелічені у пп. 172.2 ПКУ, наприклад витрати на придбання нерухомості, витрати на будівництво, державне мито, реєстраційні платежі та інші документально підтверджені витрати.

Хто сплачує податки?

Порядок оподаткування залежить від того, хто є покупцем нерухомості.

Якщо покупець — фізична особа

У такому випадку:

• продавець самостійно подає декларацію про майновий стан і доходи;
• строк подання — до 1 травня року, наступного за звітним;
• ПДФО та військовий збір сплачуються самостійно.

Якщо покупець — юридична особа або ФОП

У цьому випадку покупець виступає податковим агентом (пп. 172.7 ПКУ):

• утримує ПДФО та військовий збір при виплаті доходу;
• перераховує податки до бюджету;
• відображає дохід у додатку 4ДФ.

Коли потрібно подавати декларацію?

Якщо фізична особа скористалася правом на зарахування витрат, вона зобов’язана після завершення року подати декларацію про майновий стан і доходи, у якій відобразити результати всіх операцій з продажу нерухомості за відповідний рік.

До декларації необхідно додати копії документів, що підтверджують понесені витрати, які були враховані при визначенні оподатковуваного доходу.

Якщо продаж було здійснено суб’єкту господарюванню і зарахування витрат не здійснюється, то за умови відсутності інших доходів декларацію подавати не потрібно. 

Чи потрібно подавати заяву за формою №20-ОПП?

Якщо нерухомість використовувалася у підприємницькій діяльності ФОП і була зазначена у заяві за формою №20-ОПП, після її продажу необхідно подати оновлену форму №20-ОПП.

У ній потрібно повідомити податковий орган про зміну інформації щодо об’єкта оподаткування (вибуття об’єкта).

Висновки

Дохід від продажу нежитлової нерухомості оподатковується ПДФО 5% (або 18% при другому та наступних продажах) та військовим збором 5%. У визначених пп. 172.2 ПКУ випадках оподатковуваний дохід можна зменшити на документально підтверджені витрати, тоді фактично оподатковується прибуток.

Якщо продавець є ФОПом ІІІ групи, це не впливає на оподаткування: дохід від продажу власної нерухомості вважається доходом фізичної особи, а не підприємницьким, тому не включається до доходу платника єдиного податку і не відображається у декларації платника ЄП.

Якщо покупець юридична особа або ФОП, вони виступають податковим агентом і утримують ПДФО та ВЗ; якщо покупець фізична особа, продавець самостійно сплачує податки і подає декларацію. Водночас у разі зарахування витрат відповідно до пп. 172.2 ПКУ фізична особа зобов’язана подати декларацію про майновий стан і доходи незалежно від того, хто є податковим агентом. Якщо нерухомість використовувалася у діяльності ФОП, після продажу необхідно оновити інформацію у заяві за формою №20-ОПП.