Чи вважається ліквідацією нерухомості переоформлення права власності на неї?

Суть питання полягає в тому, що підприємство придбало нерухоме майно для ведення основного виду діяльності – надання в оренду власного нерухомого майна.

Майно придбавалося у вигляді різних об’єктів – квартир  та нежитлових приміщень. Всі ці об’єкти знаходяться в одному житловому будинку.  Після реєстрації права власності на придбані квартири та нежитлові приміщення, підприємство оприбуткувало об’єкти нерухомості та ввело в експлуатацію окремо кожний об’єкт основних засобів.

Оскільки продаж житла на вторинному ринку звільнений від ПДВ (п. 197.1.14 ПКУ), то квартири придбані без ПДВ, а нежитлові приміщення – з ПДВ.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Регулює це питання Закон про держреєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 01.07.2004 №1952-IV.

В Україні обов’язковій державній реєстрації прав на нерухоме майно підлягають:

• право власності на нерухоме майно;

• речові права, похідні від права власності такі як право користування (сервітут), право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій), іпотека тощо;

• право власності на об’єкт незавершеного будівництва.

Якщо підприємство бажає переоформити право власності на окремі приміщення на право власності на будівлю в цілому, це не означає фізичну ліквідацію нерухомості, це просто переоформлення державної реєстрації права власності на нерухоме майно, яке фізично залишається незмінним.

Що таке ліквідація ОЗ? Прямої відповіді на це немає ані в П(С)БО, ані в ПКУ. Відповідно до п. 33 П(С)БО 7 об’єкт основних засобів (далі — ОЗ) вилучається з активів (списується з балансу) у разі його вибуття внаслідок невідповідності критеріям визнання активом.

Згідно з п. 41 Методичних рекомендацій №561 для визначення непридатності ОЗ до використання, неефективності або недоцільності їх поліпшення (ремонту, модернізації тощо) та оформлення відповідних первинних документів керівником підприємства створюється постійно діюча комісія. Ця комісія повинна:

• здійснити безпосередній огляд об’єкта, що підлягає списанню;

• встановити причини невідповідності критеріям активу;

• визначити осіб, з вини яких відбулося передчасне вибуття ОЗ з експлуатації, та внести пропозиції щодо їх відповідальності (якщо таких винних осіб було виявлено);

• визначити можливість продажу (передачі) об’єкта іншим підприємствам або використання окремих вузлів, деталей, матеріалів, що можна одержати при розбиранні (ліквідації) ОЗ, установити їх кількість і вартість;

• скласти і підписати акти на списання ОЗ. 

Нічого з цього не відбувається при переоформленні держреєстрації права власності на нерухоме майно. Квартири та нежитлові приміщення продовжують генерувати економічні вигоди для підприємства, тобто вони не ліквідуються, а продовжують відповідати критеріям активу, визначеним у ст. 1 Закону про бухоблік, і навіть не потрібно призупиняти договори оренди таких квартир та приміщень. Звісно, після переоформлення права власності потрібно буде внести відповідні зміни у договори оренди, зазначивши нові реєстраційні дані нерухомості.

Також потрібно буде внести зміни і до форми 20-ОПП – замінити окремі приміщення на одну будівлю.

У бухобліку змінюється аналітика на рахунку 103: Дт 103 «будівля» Кт 103 «квартири і приміщення». При цьому балансова вартість будівлі дорівнюватиме сумі балансової вартості приміщень, збільшеній на суму витрат на переоформлення права власності (Дт 152 Кт 631, потім Дт 103 Кт 152).  Як бачимо, в бухобліку ніякої ліквідації ОЗ не відбувається. Ліквідація ОЗ оформляється іншими записами, яких в даному випадку бути не може:

Дт 13 Кт 10 – списання нарахованого зносу;

Дт 976 Кт 10 – списання незамортизованої частини вартості ОЗ – балансової вартості. Як раз ця вартість і є мінімальною базою нарахування ПДВ у разі ліквідації ОЗ.