Як виокремити вартість земельної ділянки, коли в договорі зазначено загальну вартість її та нерухомості?

Запитання: 

Раніше в ПКУ була пряма норма: якщо відбувається купівля земельної ділянки разом з об'єктом нерухомості, тобто в договорі вказана одна сума, без поділу окремо вартості землі та вартості нерухомості, то згідно з пп. 147.3 ПКУ на баланс ставилося вартість нерухомості за вирахуванням грошової оцінки землі. Зараз цієї норми немає. Чим тепер керуватися? Про те, що земля не є об'єктом амортизації відповідно до пп. 138-3 ПКУ - знаємо. Як виокремити вартість земельної ділянки, коли в договорі купівлі-продажу вказана загальна вартість землі та нерухомості?

Відповідь:

Відповідно до ст.  377 ЦКУ, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Частинами 1 та 2 ст. 120 ЗКУ встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти, крім об'єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації.

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера (ч. 6 ст. 120 ЗКУ).

На виконання вимог ст. 126 ЗКУ право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону №1952.

Згідно з ч. 1-3 ст. 5 Закону №1952 у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.

Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених ст. 31 цього Закону.

Право власності на житловий будинок, будівлю, споруду, а також їх окремі частини може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності чи інше речове право на земельну ділянку, на якій вони розташовані.

Право власності на квартиру, житлове та нежитлове приміщення може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на житловий будинок, будівлю, споруду, а також їх окремі частини, в яких вони розташовані.

Мінюст у листі-роз'ясненні від 18.05.2018 р. №19765/14673-33-18/8.3 повідомляє, що набуття права на частку особи у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди за договором, в результаті державної реєстрації прав, є фактом набуття у власність об'єкта нерухомості.

Крім того, відповідно до ст. 188 ЦКУ, якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю (складна річ).

Правочин, вчинений щодо складної речі, поширюється на всі її складові частини, якщо інше не встановлено договором.

Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об'єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За цими нормами визначення прав на земельну ділянку перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду.

Таким чином, за загальним правилом, закріпленим у частині ч. 4 ст. 120 ЗКУ, особа, яка набула права власності на частку в праві на будівлі чи споруди стає власником (користувачем) відповідної частки в праві на земельну ділянку на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості.

Отже, виокремлення вартості земельної ділянки, коли в договорі купівлі-продажу вказана загальна вартість землі та нерухомості, чинним законодавством не передбачено.

Первісна вартість об'єкта основних засобів складається з витрат, перелік яких наведено в п. 8 П(С)БО 7.

Первісна вартість об'єкта основних засобів збільшується з одночасним створенням забезпечення на обґрунтовану розрахунком суму зобов'язання, яке відповідно до законодавства виникає у підприємства, зокрема щодо приведення земельної ділянки, на якій він розташований, у стан, придатний для подальшого використання (абз. 10 п. 8 П(С)БО 7).

Отже, у бухгалтерському обліку первісна вартість придбаної нерухомості відображається у розмірі її загальної договірної вартості без виокремлення вартості земельної ділянки на який така нерухомість розташована.