Строк договору оренди визначається за погодженням сторін

Істотні умови договору — це ті, без погодження яких договір може бути визнаний неукладеним.

Відповідно до ст. 284 ГКУ, суб'єкти господарювання при укладенні договору оренди обов'язково повинні погодити такі істотні умови:

1) об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації (1));

2) строк, на який укладається договір оренди. Зауважимо, що умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору. А строк договору оренди визначається за погодженням сторін. Згідно з ч. 2 ст. 763 ЦКУ, якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Але вважаємо, якщо стороною договору є СГ, строк договору є істотною умовою договору оренди, тож без встановлення строку орендних відносин договір оренди може бути визнано взагалі не укладеним (ч. 1 ст. 638 ЦКУ). Щодо визнання строку договору істотною умовою договору оренди між суб'єктами господарювання норми ГКУ мають перевагу над нормами ЦКУ. Адже за ч. 6 ст. 283 ГКУ до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦКУ з урахуванням особливостей, передбачених ГКУ;

3) орендна плата з урахуванням її індексації (в договорі мають бути наведені розмір та порядок індексації орендної плати). Згідно з ч. 3 ст. 762 ЦКУ, договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Отже, якщо об'єктом оренди, наприклад, є державне майно, то індексація орендної плати провадиться у порядку, встановленому методикою, затвердженою постановою КМУ від 04.10.95 р. №786. Якщо ж ідеться про оренду майна, що перебуває у приватній власності, то те, чи здійснювати індексацію орендної плати і як саме, затверджується сторонами у договорі. Орендна плата — це істотна умова договору оренди, але строки її внесення, що теж визначаються в договорі (ч. 4 ст. 286 ГКУ), до істотних умов за ГКУ не належать. За ч. 5 ст. 762 ЦКУ орендна плата вноситься щомісяця. Якщо ж сторони бажають визначити іншу періодичність, її слід узгодити у договорі;

4) порядок використання амортизаційних відрахувань. У ГКУ не уточнюється, що саме слід розуміти під цією умовою (на нашу думку, вона застаріла, адже за чинним законодавством за умов операційної оренди амортизацію орендованого майна здійснює орендодавець без погодження з орендарем порядку нарахування і списання нарахованої амортизації). Але з огляду на той факт, що ця умова належить до істотних, на практиці у договорі оренди можна зазначити, наприклад, таке: «Сторони домовилися про такий порядок використання амортизаційних відрахувань: амортизаційні відрахування (знос) на орендоване майно нараховуються відповідно до чинного законодавства Орендодавцем, залишаються в його розпорядженні та використовуються на його розсуд»;

5) відновлення орендованого майна, тобто правила проведення його ремонтів згідно зі ст. 776 ЦКУ (для податкового обліку орендаря це важлива умова) та умови його повернення або викупу.

Відповідно до ст. 638 ЦКУ, істотними умовами договору оренди можуть бути також усі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін повинно бути досягнуто згоди. Додатково від себе рекомендуємо в договорі оренди зазначати податковий статус орендодавця, оскільки це важливо для податкового обліку СГ-орендаря.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону про оренду держмайна, істотними умовами договору оренди об'єктів, що перебувають у державній чи комунальній власності, окрім вищезазначених, також є:

— виконання зобов'язань;

— забезпечення виконання зобов'язань: неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;

— порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;

— відповідальність сторін;

— страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

— обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

--1--

За нормою ч. 2 ст. 284 ГКУ, оцінка об’єкта оренди здійснюється за відновною вартістю, крім об’єктів оренди державної та комунальної власності, оцінка яких здійснюється за методикою, затвердженою постановою КМУ від 10.08.95 р. №629. Відновна вартість — це вартість відтворення об’єкта у ринкових умовах на дату оцінки, який за своїми ознаками може бути адекватною функціональною заміною об’єкта оцінки (без урахування зносу) (п. 5 Методики оцінки державних корпоративних прав, затвердженої постановою КМУ від 02.08.99 р. №1406).