Закінчився договір оренди та укладено новий: чи потрібно нараховувати орендну плату у місяці переукладення? (аудіоверсія)

Насамперед у цій ситуації слід аналізувати не дату укладення нового договору та не факт того, що орендодавцем залишається та сама фізична особа, а порядок врегулювання заборгованості за попереднім договором.

Відповідно до ст. 526 ЦКУ зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог законодавства. Саме тому момент виникнення обов'язку щодо нарахування та виплати орендної плати визначається насамперед умовами договору.

При цьому закінчення строку дії договору не припиняє автоматично невиконані зобов'язання сторін. Згідно зі ст. 631 ЦКУ закінчення строку дії договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору. Тобто якщо на дату завершення договору залишилася невиплачена орендна плата, така заборгованість продовжує існувати і має бути врегульована сторонами.

Водночас ст. 598 ЦКУ передбачає, що зобов'язання припиняється на підставах, встановлених договором або законом. Одним із таких способів є зарахування зустрічних однорідних вимог відповідно до ст. 601 ЦКУ. Тому сторони можуть передбачити у новому договорі або окремій додатковій угоді порядок врегулювання заборгованості, що виникла за попереднім договором.

Крім того, відповідно до ст. 21 Закону №161-XIV  «Про оренду землі» розмір, умови та строки внесення орендної плати визначаються за згодою сторін у договорі. Отже, законодавство не містить вимоги обов'язково проводити остаточний розрахунок саме на дату закінчення строку дії договору, якщо інший порядок прямо передбачений договором або додатковою угодою сторін.

З податкової точки зору важливо враховувати, що дохід фізичної особи від надання майна в оренду включається до загального оподатковуваного доходу згідно з пп. 164.2.5 ПКУ, а орендар є податковим агентом відповідно до пп. 170.1.1 ПКУ.

При цьому пп. 168.1.5 ПКУ встановлює: якщо дохід нарахований, але не виплачений, податковий агент зобов'язаний перерахувати ПДФО до бюджету у строки, встановлені для місячного податкового періоду. Отже, для цілей ПДФО, військового збору та відображення доходу у додатку 4ДФ ключове значення має саме дата нарахування доходу.

Тому сама по собі обставина, що старий договір припинився у травні, а новий укладено з тим самим пайовиком, не означає автоматичного обов'язку нарахувати орендну плату та показати її у 4ДФ саме у травні.

Якщо сторони документально врегулювали питання заборгованості за попереднім договором і передбачили проведення остаточного розрахунку наприкінці року, існують аргументи для нарахування орендної плати, утримання податків та відображення доходу у 4ДФ саме в періоді такого нарахування.

Якщо ж старий договір передбачав проведення остаточного розрахунку після закінчення строку його дії, а жодних документів щодо перенесення заборгованості не оформлено, податковий орган може дійти висновку, що дохід мав бути нарахований одразу після завершення дії договору з відповідним відображенням у 4ДФ.

Висновки

• Сам факт укладення нового договору оренди з тим самим пайовиком не визначає дату нарахування орендної плати та відображення доходу у додатку 4ДФ. Вирішальне значення мають умови старого та нового договорів, а також порядок врегулювання заборгованості за попереднім договором;
• Якщо сторони документально передбачили перенесення розрахунків, погашення заборгованості в інший строк або інший порядок її врегулювання, орендна плата може бути нарахована у періоді, визначеному такими документами. Відповідно саме в цей період виникає обов'язок щодо сплати ПДФО, військового збору та відображення доходу у 4ДФ;
• Якщо після закінчення строку дії договору заборгованість не була врегульована окремими документами, а умовами договору передбачався остаточний розрахунок після його завершення, податковий орган може вважати, що дохід мав бути нарахований одразу післязакінчення дії договору з відповідним відображенням у додатку 4ДФ та виконанням обов'язків податкового агента.