При зміні власника орендованого майна договір оренди зберігає чинність

Порушене питання однозначно врегульоване статтею 770 ЦК України, відповідно до якої, у разі зміни власника речі, переданої у найм (оренду), до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця (тобто орендодавця).

Водночас цією статтею передбачено, що сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Отже, якщо в договорі оренди не передбачено його автоматичного припинення при зміні власника приміщення, такий договір зберігає свою чинність.

Збереження чинності договору законодавець не ставить у залежність від підстав переходу права власності, за винятком зміни власника внаслідок ліквідації юрособи. Майно, що залишилося після задоволення вимог кредиторів у процесі ліквідації юрособи, якщо інше не встановлено установчими документами юридичної особи або законом, згідно з ч. 12 ст. 111 ЦКУ,  передається учасникам такої юрособи. При цьому, згідно зі ст. 781 ЦКУ, договір оренди припиняється у разі ліквідації як юридичної особи-орендодавця, так і орендаря.

Зауважимо, що зміна власника орендованого майна можлива в різних випадках, найбільш поширеними при яких є відчуження цього майна за договором (купівля-продаж, дарування, міна), або перехід у спадщину. Але ці правовідносини складаються за участі нового власника майна і колишнього власника (або внаслідок його смерті – при переході майна в спадщину). В орендаря ж з’являється новий орендодавець, із яким необхідно врегулювати відносини. На практиці для врегулювання відносин орендаря і нового орендодавця іноді укладається новий договір, у якому сторони врегульовують всі питання використання орендованого майна та його оплати. Проте укладення нового договору – не є необхідним, адже старий договір залишається чинним.

При продовженні чинності договору оренди для нового орендодавця – йдеться про заміну сторони в зобов’язанні в результаті правонаступництва. Договір оренди є двостороннім договором – по ньому права і обов’язки мають обидві сторони. В частині сплати орендної плати – йде мова про заміну кредитора в зобов’язанні (стаття 512 ЦК), а в частині виконання певних обов’язків орендодавця, передбачених договором оренди (забезпечення надання доступу в приміщення, надання комунальних послуг тощо) – йде мова про заміну боржника (ст. 520 ЦК).

Тобто укладення нового договору може мати місце тоді, коли це зручно сторонам, і вони дійшли згоду по істотних умовах нового договору. Новий договір матиме місце при ліквідації старого власника-юридичної особи та переходу майна до нового власника.  Іноді укладати новий договір досить дорого (наприклад коли наявний договір засвідчений нотаріально). Звичайно, що і в тих випадках, коли орендар і новий власник не можуть знайти спільну мову, між ними залишається чинним існуючий договір оренди (на тих же умовах і на той же строк).  Оскільки ж, згідно зі ст. 525 ЦК, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом, орендодавець не вправі вимагати розірвання договору лише на тій підставі, що він бажає використовувати майно з іншою метою, ніж для здачі в оренду (звичайно, якщо такої умови не передбачено самим договором). 

При бажанні розірвати договір оренди достроково, новий орендодавець повинен домовитись про це з орендарем (наприклад шляхом укладення угоди про внесення змін до договору оренди), або знайти законну підставу для розірвання (наприклад використання не за призначенням або з порушенням умов договору – ст. 773 ЦК, створення недбалою поведінкою орендаря загрози пошкодження речі – ст. 783 ЦК), і звернутися до суду, якщо договір не містить права наймодавця на односторонню відмову від договору за таких  обставин.

Оскільки власник орендованого майна змінився, то орендареві необхідно дізнатися нові реквізити для сплати орендної плати і для оформлення документів. Для цього, як правило або укладається додаткова угода, якою замінюється інформація про сторону в договорі (в преамбулі та в частині реквізитів), або про нові реквізити орендар повідомляється письмово. 

Врегулювати відносини (провести звірку заборгованостей і при необхідності – повний розрахунок) варто і зі старим власником (колишнім орендодавцем). Щодо повного розрахунку, зазначимо, що до нового власника, як зазначалося вище, переходять всі права і обов’язки  орендодавця, це стосується зокрема і права вимагати сплати боргів по орендній платі. Проте при наявності боргів чи переплат, оскільки йдеться про надання в оренду майна для використання в господарській діяльності, варто врегулювати ці питання за участі колишнього орендаря (зокрема підписати із ним всі необхідні документи, передбачені податковим законодавством, одержати податкові накладні тощо).