Індексація орендної плати на приватному підприємстві

Виходячи з норм ст. 284 ГКУ, таким договором повинно обов’язково бути передбачено, чи проводиться перерахунок орендної плати відповідно до індексу інфляції, чи ні.

Якщо у договорі зазначено, що орендну плату потрібно індексувати, то виникає питання - як це робити? Варто зазначити, що на сьогодні законодавчо затвердженого порядку індексації орендної плати за договором оренди недержавного майна не існує. Тож, якщо сторони договору вирішили проводити індексацію, саме вони мають визначити порядок її проведення. 

Свого часу податківці у листі  від 05.01.2000 р. №34/6/15-1116 зазначили свою думку із цього приводу: при розрахунку розміру орендної плати за орендоване майно колективної (приватної) форми власності, якщо інше не передбачено договором оренди, необхідно керуватися Законом №2269 та Методикою №786. Підставою для такого твердження є норма ч. 5 ст. 1 Закону №2269, відповідно до якої оренда майна інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди. А нормами Закону №2269, а саме, п. 2 ст. 19, передбачено, що орендна плата проводиться за Методикою №786.

Саме базуючись на нормі ч. 5 ст. 1 Закону №2269, на правових позиціях Верховного суду України, ВГС у постанові від 04.10.2016 р. у справі №927/140/16 дійшов висновку, що індексацію орендної плати слід розраховувати за Методикою №786, якщо договір не містить іншого механізму.

Так, ВГСУ у аналізованій Постанові  від 04.10.2016 р. у справі №927/140/16 зазначає: «…умовами пункту 3.4. договору оренди передбачено, що розмір орендної плати коригується сторонами щомісячно з урахуванням діючого індексу інфляції… іншого порядку індексації орендної плати, та, відповідно, визначення її остаточного місячного розміру, ніж той, що встановлений приписами Методики №786, сторони договору не визначили, а отже здійснена позивачем індексація орендної плати відповідно до положень Методики №786 є обґрунтованою».

Таким чином, якщо суб’єкти господарювання недержавних та некомунальних форм власності (тобто ТОВ, ПП, ПрАТ, ПуАТ тощо) у договорі оренди все-таки зазначають, що орендна плата розраховується із врахування індексу інфляції, то:

• якщо у такому договорі не зазначено, що при визначені орендної плати норми Закону №2269 та відповідно Методики №786 не застосовуються, і іншої розробленої методики визначення такої індексації у договорі немає, то все одно застосовується Методика №786.

Про це ми зазначали тут>>

Згідно з п. 12 Методики №786 перед розрахунком орендної плати за перший місяць оренди чи після перегляду розміру орендної плати визначається розмір орендної плати за базовий місяць.

Відповідно до п. 4 Методики №786 базовий місяць розрахунку орендної плати – це останній місяць, за який визначено індекс інфляції, яка фіксується у договорі оренди. Розрахунок орендної плати за базовий місяць затверджується орендодавцем. По суті базовий місяць – це місяць, у якому відбувалося укладання або переукладання договору оренди й визначення розміру орендної плати.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць (п. 13 Методики №786).

Тож для того, щоб визначити розмір орендної плати за кожний наступний місяць оренди, необхідно розмір орендної плати за попередній місяць помножити на індекс інфляції за поточний місяць.

При цьому зверніть увагу, що такий механізм розрахунку застосовується незалежно від розміру індексу інфляції, тобто незалежно від того, перевищує ця величина 100%, чи ні, адже ніяких виключень та додаткових вимог з цього приводу чинне законодавство не містить. Тому, якщо індекс інфляції буде, наприклад, 99,8%, то орендну плату за попередній місяць слід множити на такий індекс. Якщо наступного місяця індекс складатиме 101,5%, то вже на цей показник слід множити попередньо визначену орендну плату.

Таким чином, базовий місяць – січень 2019 року – місяць укладання додаткової угоди, й починаючи із лютого 2019 року слід проводити індексацію орендної плати на індекси інфляції кожного місяця. Саме такі правила прописані у Методиці №786, якими слід керуватися, якщо в договорі не передбачено іншого порядку індексації.

Підсумуємо: виходячи з норм ст. 284 ГКУ, договором оренди повинно обов’язково бути передбачено, чи проводиться перерахунок орендної плати відповідно до індексу інфляції, чи ні. І якщо сторони договору вирішили проводити індексацію, саме вони мають визначити порядок її проведення. Якщо такий порядок не визначено у договорі, то відповідно до висновків ВГСУ у Постанові  від 04.10.2016 р. у справі №927/140/16, для індексації орендної плати слід керуватися Методикою №786.