Оренда нерухомості у фізичних осіб з врахуванням мінімальної вартості місячної оренди 1 квадратного метра

Встановлення мінімальної вартості місячної оренди 1 кв метра

Керуючись, але не обмежуючись, статтями, 140, 146 Конституції України, статтею 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», відповідно до статті 170 Податкового кодексу України, постанови Кабінету Міністрів України від 29 грудня 2010 року №1253 «Про затвердження Методики визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб» (далі – Методика) орган місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких розміщене майно, яке здається в оренду, наділений повноваженнями встановлювати мінімальну вартість місячної вартості оренди 1 кв м загальної площі нерухомого майна (включаючи земельну ділянку, на якій розміщується нерухоме майно, присадибну ділянку) у фізичних осіб на території конкретної міської територіальної громади.

Відповідно до п. 3 Методики, мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно визначається виходячи з мінімальної вартості місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна за такою формулою:

П = З х Р,

де П – мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно у гривнях;

З – загальна площа орендованого нерухомого майна у кв метрах;

Р – мінімальна вартість місячної оренди 1 кв метра загальної площі нерухомого майна з урахуванням його місцезнаходження, інших функціональних та якісних показників, що встановлюється органом місцевого самоврядування, у гривнях.

Органи місцевого самоврядування можуть застосовувати під час визначення мінімальної вартості місячної оренди 1 кв метра загальної площі нерухомого майна додаткові коефіцієнти (п. 5 Методики), зокрема:

М — місцезнаходження  об´єкта нерухомого майна;

Ф – вид функціонального використання об’єкта нерухомого майна;

Т — інші якісні характеристики об´єкта (висота житлового приміщення, внутрішнє оснащення, технічний стан, тощо).

Так, значення коефіцієнту:

- для виробничої діяльності дорівнює 2,

- для іншої комерційної діяльності – 3;

- для некомерційної діяльності, у тому числі для проживання фізичних осіб, - 1.

Таким чином, мінімальна вартість 1 кв метра не є єдиною визначеною сумою для різних видів нерухомості, а поділяється за рівнями.

Кожен з рівнів має свою ціну і, зазвичай, вона найнижча на першому рівні та найвища на третьому.

Для прикладу можемо розглянути Рішення Кропивницької міської ради від 18 грудня 2025 року №2977, де встановлені наступні рівні:

1. 25,68 грн. для некомерційної діяльності, у тому числі для проживання фізичних осіб;
2. 51,36 грн. для провадження виробничої діяльності;
3. 77,04 грн. для іншої комерційної діяльності.

Також, орган місцевого самоврядування рекомендує Головному управлінню Державної податкової служби області, при здійсненні заходів контролю за повнотою надходжень податку на доходи фізичних осіб, при передачі нерухомого майна в оренду (суборенду), житловий найм (піднайм) в межах територіальної громади керуватися його рішенням.

Контроль за виконанням цього рішення покладає на постійні комісії міської ради з питань економічного розвитку, промисловості, підприємництва, інвестицій та регуляторної політики, з питань бюджету та податкової політики.

Особливості застосування

Під час підписання договору оренди приміщення у фізичної особи, господарюючий суб’єкт, який здійснює діяльності з надання послуг населенню, зіштовхнувся зі складністю застосування норм ПКУ в частині формування чіткого розуміння обсягу оподатковуваного доходу та, відповідно, податкових зобов’язань по сплаті податку на доходи фізичних осіб і військового збору, виходячи з Рішення Міської ради про встановлення мінімальної вартості місячної оренди 1 кв м площі.

Тобто, постало питання, чи може вказаний суб’єкт господарювання обрати рівень 2 «для провадження виробничої діяльності» чи це буде порушенням і рівень повинен бути 3 «для іншої комерційної діяльності»?

Чому орендар не може застосувати іншу, меншу вартість, ніж встановлена?

Згідно з пп. 164.2.5 п. 164.2 ст. 164 ПКУ до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається дохід від надання майна в оренду, визначений в п. 170.1 ст. 170 ПКУ.

Під час нарахування доходу фізичній особі-орендодавцю, від надання в оренду нерухомості, податковим агентом є – орендар, згідно п. 170.1.2 п. 170.1 ст. 170ПКУ.

Об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше, ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди.

Мінімальна сума орендного платежу визначається за Методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної орендної плати квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади (абзац другий пп. 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 ПКУ).

Водночас ДПС зазначає, що питання визначення функціонального використання об’єкта оренди не належить до повноважень ДПС (Індивідуальна податкова консультація ДПС 1480/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК від 18.03.2025 р.) та не надає жодних посилань на будь-які інші компетентні органи, які мають повноваження та могли б роз’яснити, що саме закладено в поняття «провадження виробничої діяльності» та «комерційної діяльності», з наведенням конкретних кодів видів економічної діяльності, на які, в своїх діяльності, посилаються господарюючі суб’єкти.

Трактування вказаних термінів неоднозначне.

Виробнича діяльність – це процес виробництва продукції (робіт, послуг) та їх реалізація. Також, виробнича діяльність — це цілеспрямований процес перетворення ресурсів (сировини, матеріалів, праці, інформації) на готову продукцію, роботи або послуги з метою задоволення потреб споживачів та отримання прибутку.

Комерційна діяльність – це діяльність з реалізації товарів (робіт, послуг), тобто, за своєю суттю, це операції купівлі-продажу товарів (робіт, послуг) з метою отримання прибутку. Також, комерційна діяльність — це ініціативна, самостійна, систематична діяльність суб´єктів господарювання на ринку, спрямована на організацію процесів купівлі-продажу товарів та послуг з метою задоволення споживчого попиту  та отримання прибутку.

Враховуючи наведене, то надання послуг населенню ніби найкраще відповідає поняттю «виробнича діяльність», але платник податків, розуміючи свою відповідальність у випадку прийняття невірного рішення, не став покладатися на власне судження і звернувся по отримання ІПК (номер наведено вище).

Таким чином, саме Податковим кодексом України встановлено обов’язок застосовувати межу вартості 1 кв метра оренди у фізичних осіб, нижче якої не можна опускатися в договорах оренди нерухомості.

Особливості застосування

Податковий кодекс України, рішення міської ради та й взагалі - законодавство, не дає нормативно затвердженого визначення терміну «виробнича діяльність» та «інша комерційна діяльність» тому, до якої категорії функціонального використання об’єкта нерухомого майна – «виробнича діяльність» чи «інша комерційна діяльність», відноситься провадження господарської діяльності з надання послуг населенню залишається під питанням, попри наявну ІПК.

Висновки:

• Завжди потрібно пам’ятати про особливості формування вартості оренди, коли орендодавцем є фізична особа.
• Перед підписанням договору оренди перевіряти актуальність вартості місячної оренди 1 кв м загальної площі нерухомого майна на сайті Міської ради.
• Слідкувати за зміною мінімальної вартості, щоб своєчасно вносити зміни в договір оренди (встановити щопіврічне нагадування).
• При виборі рівня вартості мати обґрунтування такого вибору на випадок отримання запиту від податкової.
• Обирати безпечний вищий варіант рівня вартості 1 кв метра, коли це можливо.
• Заручитися власною ІПК з доданням до запиту опису діяльності орендаря.