Нюанси обліку та оподаткування продажу земельної ділянки нижче ціни придбання

Відображення в бухобліку

Продаж земельної ділянки:

• Дт 286 Кт 101 – зміна напрямку використання, за рішенням керівника переведено до необоротних активів, утримуваних для продажу;
• Дт 943 Кт 286 – списано собівартість проданої ділянки;
• Дт 377 Кт 712 – визнано дохід від продажу земельної ділянки;
• Формування фінансового результату:
• Дт 791 Кт 943 – списання витрат;
• Дт 712 Кт 791 – списання доходу.

ПДВ 

Продаж земельної ділянки як окремого об'єкта звільняється від оподаткування ПДВ відповідно до пп. 197.1.21 ПКУ, якщо ділянка не розташована під нерухомістю і не включається у вартість нерухомого майна. 

Тобто якщо земельна ділянка продається окремо і не включається до вартості нерухомості, то операція з продажу земельної ділянки звільняється від оподаткування ПДВ, в іншому випадку оподаткування в загальному порядку. Як скласти ПН див. тут.

Важливо. Якщо при придбанні земельної ділянки було сформовано ПК, то потрібно буде нарахувати ПЗ відповідно до пп. 198.5 ПКУ. Як скласти ПН див. тут. Якщо ПК не було сформовано, то відповідно п.198.5 ПКУ не застосовується.

Чи є обов’язковою оцінка?

Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається у письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває у податковій заставі (ст. 657 ЦКУ).

При посвідченні правочинів відчуження земельних ділянок у випадках, установлених ст. 13 Закону про оцінку земель та ст. 172 ПКУ, нотаріус вимагає надати йому документи про грошову оцінку відчужуваної земельної ділянки. Якщо сторонами договору будуть юридичні особи, оцінка не є обов’язковою. 

Податок на прибуток

Продаж земельної ділянки нижче ціни придбання призводить до збитку в бухгалтерському обліку. Цей фінансовий результат є основою для розрахунку податку на прибуток. 

Для малодохідних підприємств (річний дохід до 40 млн грн), які не застосовують податкові різниці, об'єкт оподаткування визначається виключно на підставі даних бухгалтерського обліку.

Для високодохідних підприємств (річний дохід понад 40 млн грн) та тих, хто добровільно застосовує податкові різниці, ПКУ не передбачає спеціальних коригувань фінансового результату у випадку продажу земельної ділянки нижче її вартості.

ПДФО та ВЗ

При продажу земельної ділянки фізичній особі, юридична особа-продавець має врахувати пп.164.2.17 ПКУ. 

Відповідно до п. «е» пп. 164.2.17 ПКУ визначено, що до складу загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включається дохід, отриманий як додаткове благо у вигляді вартості безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначеної за правилами звичайної ціни, а також суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку, крім сум, зазначених у пп. 165.1.53 ПКУ.

Тобто якщо земельну ділянку в юридичної особи придбаває фізична особа за ціну нижчу, ніж її звичайна ціна, яка відповідає її ринковій ціні, то розмір знижки є додатковим благом для фізичної особи й оподатковується у загальному порядку із застосуванням натурального коефіцієнта як до негрошової виплати. Податковим агентом в даній ситуації є юридична особа-продавець.

За даних умов доцільно провести експертну оцінку, щоб визначити розмір індивідуальної знижки. 

Як визначити розмір знижки розглянемо на прикладі: 

• Балансова вартість земельної ділянки 1 млн грн. За даними експертної оцінки вартість - 1,25 млн грн. Ціна продажу – 0,9 млн. грн;
• Враховуючи умови прикладу індивідуальна знижка складе: 1,25 - 0,9 = 0,35 млн грн;
• Відповідно до роз’яснень ДПС в ЗІР, категорія 126.05, натуральний коефіцієнт застосовується тільки при розрахунку ПДФО. 

Висновки:

• 1. Бухгалтерський облік і податок на прибуток: продаж земельної ділянки відображається через переведення до активів, утримуваних для продажу, з подальшим списанням собівартості та визнанням доходу. Фінансовий результат визначається за даними бухобліку. ПКУ не встановлює спеціальних різниць, тому збиток чи прибуток напряму впливає на податковий результат;
• 2. ПДВ: операція продажу земельної ділянки звільняється від ПДВ, якщо вона не є складовою частиною нерухомості. Якщо при придбанні формувався податковий кредит, слід нарахувати компенсуючі податкові зобов’язання за п. 198.5 ПКУ;
• 3. Оцінка та нотаріальне посвідчення: договір купівлі-продажу землі підлягає нотаріальному посвідченню. Оцінка не є обов’язковою для юридичних осіб, проте нотаріус може її вимагати у випадках, передбачених ст. 13 Закону про оцінку земель та ст. 172 ПКУ. При продажу земельної ділянки фізичній особі доцільно провести експертну оцінку, щоб визначити, чи є індивідуальна знижка - додаткове благо для фізичної особи-покупця;
• 4. Розрахунки з фізичними особами: Якщо покупцем є фізична особа й ціна продажу нижча за ринкову, розмір знижки визнається її додатковим благом, що оподатковується ПДФО та ВЗ. Юридична особа продавець у цьому випадку виступає податковим агентом.