Як відобразити в обліку поділ нерухомості?

Відповідно до пп. 7 НП(С)БО 7, одиницею обліку основних засобів є об'єкт основних засобів.

Окремим об'єктом основних засобів, зокрема, є:

• закінчений пристрій з усіма пристосуваннями і приладдями до нього;
• конструктивно відокремлений предмет, призначений для виконання певних самостійних функцій;
• відокремлений комплекс конструктивно з'єднаних предметів однакового або різного призначення, що мають для їх обслуговування загальні пристосування, приладдя, керування та єдиний фундамент, унаслідок чого кожен предмет може виконувати свої функції, а комплекс — певну роботу тільки у складі комплексу, а не самостійно.

Якщо один об'єкт основних засобів складається з частин (компонентів), які мають різний строк корисного використання (експлуатації), то кожна з цих частин може визнаватися в бухгалтерському обліку окремим об'єктом основних засобів (див. п. 4 Методрекомендацій з бухобліку ОЗ).

Тобто, обліковувати ОЗ можна як єдиний об'єкт, або, у випадку, коли він складається з чітко відокремлюваних частин, обліковувати кожну таку частину окремо як самостійний об'єкт ОЗ. Хоча немає спеціальної норми щодо поділу ОЗ після оприбуткування та в межах НПСБО для забезпечення достовірності інформації це можливо та обґрунтовано. 

Процедура поділу нерухомості:

1) Виділення окремих об'єктів. Після оприбуткування ОЗ як єдиного об'єкта цілком обґрунтованим є рішення про виділення з його складу окремих інвентарних одиниць (будівель, споруд, навісу тощо). Це дозволить більш точно відображати їхню реальну вартість та ефективність використання.

2) Розподіл накопиченої амортизації. Важливо пам'ятати, що накопичена амортизація завжди "йде в парі" з тим основним засобом, щодо якого вона була нарахована. Отже, при поділі необхідно пропорційно розподілити як первісну вартість об'єкта, так і накопичену амортизацію між новоствореними окремими об'єктами.

3) Вибір бази розподілу. Для коректного розподілу вартості та амортизації рекомендується обрати об'єктивну базу розподілу, яка буде найбільш оптимальною для конкретного виду ОЗ. Це може бути:

• вага;
• площа (часто використовується для будівель, приміщень);
• справедлива вартість (ринкова вартість) — є універсальною та найбільш точною базою, особливо у випадках, коли інші критерії не підходять.

У наведеній ситуації площа не може бути використана як база розподілу, тому орієниуємося на справедливу вартість ОЗ.

Рекомендований порядок дій:

1. Визначення справедливої вартості кожного окремого об'єкта, який виділяється (наприклад, навісу, кожної окремої будівлі та споруди). Це вимагає проведення оцінки або використання доступних ринкових даних;
2. Розрахунок питомої ваги (%) справедливої вартості кожного об'єкта у загальній справедливій вартості всього початкового комплексу;
3. Розподіл первісної вартості та накопиченої амортизації єдиного комплексу (комплекс будівель і споруд) пропорційно визначеним відсоткам між окремими об'єктами. 

Оформити розподіл на дату держреєстрації можна актом приймання-передачі ОЗ чи Актом розподілу ОЗ на частини, форму якого підприємство розробляє самостійно.

Відображення в обліку:

зміни в аналітичному обліку щодо первісної вартості:

• Дт 103 (будівля 1) Кт 103 (комплекс будівель і споруд);
• Дт 103 (будівля 2) Кт 103 (комплекс будівель і споруд);
• Дт 103 (споруда) Кт 103 (комплекс будівель і споруд);
• Дт 103 (навіс) Кт 103 (комплекс будівель і споруд);

зміни в аналітичному обліку щодо накопиченого зносу:

• Дт 131 (комплекс будівель і споруд); Кт 131 (будівля 1);
• Дт 131 (комплекс будівель і споруд); Кт 131 (будівля 2);
• Дт 131 (комплекс будівель і споруд); Кт 131 (споруда); 
• Дт 131 (комплекс будівель і споруд); Кт 131 (навіс).

Звертаємо увагу, навіс виділено на рахунку 10,  як окремий актив, що не відноситься до тимчасових споруд. 

Висновки:

1. Поділ нерухомості можливий після оприбуткування, якщо об’єкт складається з конструктивно відокремлених частин (наприклад, будівлі, споруди, навіс), які мають різне функціональне призначення або строк служби. При цьому кожна з них визнається окремим об’єктом основних засобів з урахуванням даних технічного паспорта;
2. Розподіл первісної вартості та накопиченої амортизації здійснюється пропорційно справедливій вартості кожного виділеного об'єкта, а не площі забудови, оскільки остання не відображає реальну вартість, зокрема, у випадку навісу з площею об’єкта, яка рівна нулю;
3. Результати поділу оформлюються внутрішнім актом і відображаються в бухгалтерському обліку шляхом коригування аналітичних рахунків.