Продаж земельної ділянки до початку її використання платником єдиного податку

Відображення в обліку

Придбаваючи актив, підприємство планує отримати певний економічний ефект від його використання самостійно, передачі в оренду, продажу або в інший спосіб. 

Зауважимо, що напрямок використання активу – це суто управлінське рішення, яке визначає його відображення в обліку.

Тому, залежно від того, як ми плануємо використовувати актив, так і  відображаємо його в обліку.

Варіант А: земельна ділянка - актив, що буде залучено у виробництво: 

Дт 152 Кт 631 – придбана земельна ділянка;

Дт 152 Кт 631 – понесені витрати на оформлення земельної ділянки;

Дт 101 Кт 152 – зарахована земельна ділянка на баланс.

Первісна вартість визначається відповідно до п. 8 НП(С)БО 7: 

Варіант Б: земельна ділянка придбавається з метою подальшого продажу

Дт 286 Кт 631 – придбана земельна ділянка для подальшого продажу.

Дт 943 Кт 286 - продано земельну ділянку, списано вартість;

Дт 361 Кт 712 – визнано дохід від продажу земельної ділянки;

Формування фінансового результату:

Дт 791 Кт 943 – списання витрат;

Дт 712 Кт 791 – списання доходу.

Така земельна ділянка отримує статус нерухомості, яка утримується для продажу, за правилами, встановленими п. 1 — 4 розділу ІІ П(С)БО 27. 

Зараховувати на баланс підприємства її недоцільно, і в цьому випадку ми одразу визнаємо таку земельну ділянку у складі необоротних активів, утримуваних для продажу.

Придбані активи, які визнаються необоротними активами, утримуваними для продажу, зараховуються на баланс за вартістю придбання відповідно до НП(С)БО 9.

Варіант В: земельна ділянка придбавається з метою використання у господарській діяльності, проте згодом підприємство вирішує продати цей актив:

Дт 152 Кт 631 – придбана земельна ділянка;

Дт 152 Кт 631 – понесені витрати на оформлення земельної ділянки;

Дт 286 Кт 152 – зміна напрямку використання, за рішенням керівника переведено до необоротних активів, утримуваних для продажу;

Дт 943 Кт 286 - продано земельну ділянку, списано вартість;

Дт 361 Кт 712 – визнано дохід від продажу земельної ділянки;

Формування фінансового результату:

Дт 791 Кт 943 – списання витрат;

Дт 712 Кт 791 – списання доходу.

НП(С)БО не встановлюють обов’язку підприємств спочатку ввести в експлуатацію актив, а потім його продавати. На нашу думку, в цьому випадку необхідно буде змінити напрямок використання відповідно до наказу керівника з подальшим переведенням з капітальних інвестицій в необоротні активи, утримувані для продажу.

Податкові наслідки

Єдиний податок. Продаж земельної ділянки для платника єдиного податку відповідно до мети придбання:

• продаж необоротного активу. В цьому випадку ніяких обмежень для підприємства немає, крім способу розрахунків, що передбачає виключно грошову форму (п. 292.1 ПКУ).
• продаж товару, якщо ділянка придбавалася з метою подальшого продажу. Насправді такий варіант рідкість для єдинників, бо він передбачає наявність відповідного КВЕД. В цьому випадку необхідно перевірити, чи не підпадає під табу продаж необоротних активів відповідно до п. 291.5.1 ПКУ. Перевірили – не підпадає.

Отже, продати даний актив підприємство може навіть за умови його невикористання у господарській діяльності, ПКУ не містить обмежень.

База оподаткування єдиним податком визначається в загальному порядку – як вся сума коштів, отриманих від продажу ділянки, тому що вона не використовувалася і правило другого абзацу п. 292.2 ПКУ тут не працює.

ПДВ. Згідно з пп. 197.1.21 ПКУ операції з постачання (продажу, передачі) земельних ділянок, земельних часток (паїв), крім тих, які розміщені під об'єктами нерухомого майна та включаються до їх вартості відповідно до законодавства (з урахуванням положень абз. 1 пп. 197.1.13 ПКУ) звільняються від оподаткування ПДВ.