Хто і за яких умов проводить капітальний ремонт?
Відповідно до ст. 776 ЦКУ, капітальний ремонт проводить орендодавець, якщо інше не передбачено договором.
Своєю чергою капітальний ремонт потребує згоди орендодавця (ч. 1 ст. 778 ЦКУ). Якщо орендар не може використовувати об’єкт і він потребує капітального ремонту, то орендар може його провести в рахунок орендної плати (ч. 3 ст. 776 ЦКУ). Проте згода орендодавця все одно потрібна, адже якщо поліпшення неможливо відділити без шкоди для об’єкта оренди, то права на відшкодування у орендаря не буде (ч. 5 ст. 778 ЦКУ).
Тобто орендар за згодою орендодавця може проводити капітальний ремонт. Витрати на капітальний ремонт можуть бути відшкодовані в повному обсязі або частково, все залежить від умов договору.
Відображення в обліку орендаря
Спершу визначимо основні ознаки капітального ремонту.
Капітальний ремонт проводиться:
- без зміни габаритів та функціонального призначення об’єкта нерухомості;
- із втручанням в несучі та огороджувальні системи під час заміни, відновлення конструкції чи поліпшенні експлуатаційних показників, а також благоустрою територій;
- із зупиненням експлуатації об’єкта в цілому або його частини (ДБН №163, А.2.2-3:2014).
Ідентифікуємо проведені роботи, як витрати чи капітальні інвестиції.
Методичними рекомендаціями №561 визначено, що якщо витрати можуть бути ідентифіковані з окремою замортизованою частиною (компонентом) основних засобів або якщо ціна придбання активу вже відображає зобов'язання (необхідність) підприємства здійснити в майбутньому витрати для приведення активу до стану, в якому він придатний для використання, то це капітальні інвестиції, а в іншому випадку - витрати періоду (пп. 30 Методичних рекомендацій №561).
І в першому, і в другому випадку це оцінка стану об’єкта. І ця оцінка проводиться на основі технічних характеристик об’єкта в певний момент часу.
Якщо за результатами оцінки визначено, що ремонт передбачає заміну або відновлення конструкцій чи інженерних систем та обладнання у зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням з втручанням у несучі та огороджувальні системи, то це капітальні інвестиції. В іншому випадку витрати періоду.
Зауважимо, що понесені витрати можуть також призвести до збільшення майбутніх економічних вигід, первісно очікуваних від використання об'єкта, що вже є поліпшенням об’єкта і також є капітальними інвестиціями. Більше детально це питання ми розглядали тут.
Отже, підприємство-орендар самостійно на основі даних щодо стану об’єкта оренди визначає витрати на капітальний ремонт є витратами періоду чи капітальними інвестиціями.
Капітальні інвестиції зараховуються до складу основних засобів як первісна вартість нового об'єкта. Термін амортизації такого активу обмежується терміном використання орендованого об’єкта (пп. 23-24 НП(С)БО 7).
Проте в наведеній ситуації строк оренди менше року. Тому ми не можемо виділити капітальні інвестиції та ідентифікувати об’єкт як основний засіб. Такі витрати не формують окремий актив і є витратами на виконання ремонтних робіт. Порядок відображення залежить від того, чи будуть витрати відшкодовані орендодавцем, чи ні.
Якщо витрати орендодавцем відшкодовуються, то ця операція розглядається як реалізація:
- Дт 361 Кт 719 – на суму проведених ремонтних робіт, з урахуванням ПДВ;
- Дт 719 Кт 641 – нараховано ПЗ з ПДВ;
- Дт 719 Кт 791 – дохід віднесено на фінрезультати;
- Дт 949 Кт 63, 20, 65, 66 – списано витрати на ремонт;
- Дт 791 Кт 949 –віднесено на фінрезультати;
- Дт 311 Кт 361 – отримано компенсацію.
Якщо витрати не відшкодовують, то ця операція є безоплатною передачею:
- Дт 949 Кт 63, 20, 22 – списано витрати на капітальний ремонт;
- Дт 949 Кт 641 – нараховано ПДВ.
Таким чином:
1. Підприємство-орендар може провести капітальний ремонт, але йому необхідно попередньо отримати згоду орендодавця;
2. Керівник підприємства самостійно визначає доцільність проведення ремонту та його вид;
3. Витрати на капітальний ремонт приміщення, що використовується орендарем менше року, не відповідають визначенню основного засобу і по суті є витратами на виконання ремонтних робіт. Порядок відображення таких витрат залежить від того, чи будуть вони відшкодовані орендодавцем, чи ні.
***
Додатково читайте:
Найкращі консультації – тепер у Telegram та Viber!
Читайте відповіді «Дебету-Кредиту» на найцікавіші та найактуальніші запитання у популярних месенджерах!
Доступ до цієї консультації можливий лише для передплатників «Дебету-Кредиту». Якщо ви передплатник, будь ласка, авторизуйтесь.
Або оформіть передплату, вартість пакету «Мій асистент» становить лише 122 грн/міс
Передплатити