Податки та облік при продажу підприємством офісу фізособі

Бухгалтерський облік

Якщо прийнято рішення продати офісне приміщення, яке обліковується у складі ОЗ, то згідно з нормами НП(С)БО 27 офіс слід перевести до складу необоротних активів, утримуваних для продажу:

• Дт 131 Кт 10 – на суму нарахованої амортизації;
• Дт 286 Кт 10 – на залишкову вартість.

Надалі продаж відображається в загальному порядку, прийнятому для продажу виробничих запасів (інших оборотних активів):

• Дт 377 Кт 712 – на суму продажу;
• Дт 712 Кт 641 – ПЗ з ПДВ;
• Дт 712 Кт 791 – дохід від продажу віднесено на фінрезультати;
• Дт 943 Кт 286 – списана собівартість офісу;
• Дт 791 Кт 943 – собівартість продажу віднесено на фінрезультати;
• Дт 311 Кт 377 – отримана оплата від покупця.

Детально про облік таких операцій ми писали, наприклад, тут.

Чи нараховується ПДВ при продажу?

Так, в загальному порядку, як і при продажу будь-яких інших цінностей.

Причому база оподаткування визначається виходячи з договірної вартості, яка не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюється операція продажу (див. п. 188.1 ПКУ).

Якщо договірна вартість продажу менше залишкової вартості, потрібно скласти дві ПН:

1. першу на договірну вартість;
2. другу на різницю між залишковою і договірною вартістю.

Про особливості складання другої ПН можна почитати тут, тут.

Як коригувати податок на нерухомість?

Відповідно до пп. 266.8.1 ПКУ, у разі переходу права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилося право власності на зазначений об’єкт оподаткування, а для нового власника – починаючи з місяця, в якому він набув право власності.

Тобто, якщо підприємство сплачувало податок на нерухомість за офіс з початку 2021 року і продало офіс, приміром, в листопаді 2021 р., то податок слід обчислювати з початку року по жовтень 2021 р. включно.

Якщо підприємство подавало декларацію на нерухомість на початку року, то потрібно подати уточнюючу декларацію, уточнивши показники податку, нарахованого за рік.

Уточнююча Декларація має надаватися протягом 30 календарних днів з дня зміни бази оподаткування. Така відповідь міститься на питання в підкатегорії 106.07, ЗІР: «У який термін та яка подається декларація (звітна, звітна нова, уточнююча) з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за новостворені (нововведені) об’єкти житлової нерухомості та при переході права власності на об’єкт оподаткування протягом року?».

Про особливості заповнення уточнюючої декларації можна почитати, приміром, тут.

Які податки сплачує підприємство при продажу?

Якщо є платником ПДВ, нараховує ПЗ з ПДВ, складає ПН і реєструє в ЄРПН, у загальному порядку.

Якщо є платником ЄП групи 3, дохід від продажу включає до оподатковуваного доходу і сплачує ЄП з суми продажу.

Причому варто врахувати правило пп. 292.2 ПКУ:

• При продажу ОЗ юридичними особами - платниками ЄП дохід визначається як сума коштів, отриманих від продажу таких основних засобів.
• Якщо ОЗ продані після їх використання протягом 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію, дохід визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу таких ОЗ, та їх залишковою балансовою вартістю, що склалася на день продажу.

Детальніше про застосування цього правила можна почитати тут.

Якщо є платником податку на прибуток і застосовує податкові різниці, при продажу ОЗ потрібно застосовувати «амортизаційну» різницю за ст. 138 ПКУ.

Якщо офіс проданий фізособі із знижкою, така знижка розглядається як додаткове благо, яке оподатковується ПДФО за ставкою 18% і ВЗ 1,5%, згідно з пп. «е» пп. 164.2.17 ПКУ. Причому для утримання ПДФО база оподаткування збільшується на «натуральний» коефіцієнт, встановлений п. 164.5 ПКУ. Для утримання ВЗ такого коефіцієнту не передбачено.

У додатку 4ДФ до Об’єднаної звітності дохід у вигляді додаткового блага відображається з ознакою доходу «126».

Інших податків при продажу офісного приміщення підприємство не сплачує.

Куди підприємству звітувати про продаж?

Окремої звітності про продаж немає. Але операція про продаж знайде відображення в уточнюючій декларації про нерухомість, в декларації з ПДВ тощо.

Поряд з цим, якщо підприємство подавало до податкової форму № 20-ОПП з інформацію стосовно офісу, у разі продажу офісу потрібно знову подати цю форму, із зазначенням в графі 2 ознаки «6» (закриття об’єкта оподаткування) виключивши такий об’єкт оподаткування.

Графи 3-10 та 12 заповнюються згідно з Пам’яткою для заповнення розділу 3 повідомлення за ф. № 20-ОПП, передбаченою у додатку до повідомлення за ф. № 20-ОПП. Графа 11 не заповнюється.

Читайте також тут, тут та тут.