Налоговый учет у застройщика многоквартирного дома

З наведеної у запиті інформації випливає, що замовником будівництва виступають: управитель ФФБ — в частині 20% вартості будівництва, решта будівництва (80%) здійснюється за рахунок забудовника («Стоимость не проданных квартир (80%) останется на балансе застройщика в составе готовой продукции до момента реализации будущим покупателям»).

Виходячи з цих міркувань і побудована відповідь як зазначені операції слід відображати після 01.04.11 р.

Пунктом 137.3 передбачено, що у разі якщо платник податку виробляє товари, виконує роботи, надає послуги з довготривалим (більше одного року) технологічним циклом виробництва та якщо договорами, укладеними на виробництво таких товарів, виконання робіт, надання послуг, не передбачено поетапного їх здавання, доходи нараховуються платником податку самостійно відповідно до ступеня завершеності виробництва (операції з надання послуг).

З наведеної у запиті інформації можна припустити, що укладений з ФФБ договір відповідає ознакам «довготривалого», якщо виконуються обидві умови: 1) технологічний цикл виробництва більше 1 року (з 01.04.2011 р.) та 2) договором не передбачено поетапного здавання робіт замовнику — ФФБ. Якщо тривалість дії договору з 01.04.2011 р. менше року, то не має підстав вважати такий договір довготривалим.

Ми розглянемо порядок дій, якщо договір все ж таки відповідає ознакам довготривалого.

Таким чином, доходи за таким договором слід визнавати відповідно до ступеня завершеності виробництва (операції з надання послуг).

В свою чергу ступінь завершеності будівництва визначається за питомою вагою витрат, здійснених у звітному податковому періоді, у загальній очікуваній сумі таких витрат та/або за питомою вагою обсягу послуг, наданих у звітному податковому періоді, у загальному обсязі послуг, які мають бути надані.

Пунктом 138.2 ст. 138 ПКУ передбачено, що у разі якщо платник податку здійснює виробництво товарів, виконання робіт, надання послуг з довготривалим (більше одного року) технологічним циклом виробництва за умови, що договорами, укладеними на виробництво таких товарів, виконання робіт, надання послуг, не передбачено поетапної їх здачі, до витрат звітного податкового періоду включаються витрати, пов'язані з виробництвом таких товарів, виконанням робіт, наданням послуг у цьому періоді.

Оскільки перехідними положеннями, питання відображення доходів і витрат за перехідними довготривалими договорами не врегульовані, то пропонуємо після 01.04.11 р. підприємству у податковому обліку відображати доходи і витрати наступним чином (для спрощення розрахунки з ПДВ не беруться до уваги):
— до складу витрат звітного періоду слід відносити фактично понесені витрати, пов'язані із виконанням «довготривалого» договору (а це 20% всіх фактично понесених витрат у звітному періоді, решта витрат (80%) буде формувати собівартість готової продукції і знайде відображення у складі витрат лише у момент реалізації таких квартир).
— для визначення суми доходів за звітний період підприємству слід визначити оцінний коефіцієнт «ступінь завершеності виробництва», і виходячи з цього коефіцієнту нараховувати доходи. Наприклад: кошторисні витрати 1000 тис. грн., понесені у звітному періоді витрати 150 тис. грн., отримані авансові платежі від ФФБ — 100 тис. грн. (договірна вартість 20% будівництва — 360 тис. грн.),
тоді ступінь завершеності виробництва 0,15 (150/1000), до складу доходів включається 54 тис. грн. (360*0,15), а до складу витрат 30 тис. грн. (150*20%), решта витрат — 120 тис. грн. (150-30) буде формувати собівартість квартир для цілей податкового обліку.

Пунктом 137.3 ст. 137 ПКУ передбачено, що після переходу покупцю права власності на товари (роботи, послуги) з довготривалим технологічним циклом виробництва, виконавець здійснює коригування фактично отриманого доходу, пов'язаного з виготовленням таких товарів (робіт, послуг), нарахованого в попередні періоди протягом терміну їх виготовлення.

При цьому, якщо фактично отриманий дохід у вигляді кінцевої договірної ціни (з урахуванням додаткових угод) перевищує суму доходу, попередньо нараховану за наслідками кожного податкового періоду протягом строку виготовлення таких товарів (робіт, послуг), таке перевищення підлягає зарахуванню до доходів звітного періоду, в якому відбувається перехід права власності на такі товари (роботи, послуги).

Якщо фактично отриманий дохід у вигляді кінцевої договірної ціни (з урахуванням додаткових угод) менше суми доходу, попередньо визначеного за наслідками кожного податкового періоду протягом строку виготовлення таких товарів (робіт, послуг), така різниця підлягає зарахуванню у зменшення доходів звітного періоду, в якому відбувається перехід права власності на такі товари (роботи, послуги).

Що стосується витрат, які були понесені до 01.04.2011 р. однак через механізм приросту/убутку фактично не зменшили об'єкт оподаткування, то підприємство зможе їх відобразити у складі витрат (в складі собівартості) в момент реалізації квартир.

Галина Шулак