Встановлення пожежної системи в орендованому приміщені: що з витратами?

Насамперед зазначимо, що положення ст. 767 ЦКУ зобов'язують наймодавця (орендодавця) передати наймачеві (орендарю) річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.

Наймодавець (орендодавець) також зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі. Наймач (орендар) зі свого боку зобов'язаний у присутності наймодавця (орендодавця) перевірити справність речі. Якщо наймач (орендар) у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Отже, в ситуації, яка розглядається, необхідно виходити з умов договору оренди щодо:

• комплектності (обладнання) приміщення та його призначення;
• недоліків приміщення для його використання за призначенням;
• гарантії якості приміщення протягом всього строку оренди;
• дозволу поліпшити річ, яка є предметом договору найму (оренди);
•  можливості відшкодування витрат орендарю.

Відповідно до ч. 2 ст. 768 ЦКУ, якщо у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право за своїм вибором вимагати:

1) заміну речі, якщо це можливо;

2) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю;

3) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення;

4) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані.

Положення ст. 778 ЦКУ дозволяють наймачу (орендарю) поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця (орендодавця). Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач (орендар) має право на їх вилучення.

У разі, коли поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця (орендодавця), наймач (орендар) має право:

• або на відшкодування вартості необхідних витрат;
• або на зарахування їх вартості до рахунку плати за користування річчю.

Якщо наймач (орендар) без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без пошкодження речі, він не має права на відшкодування їх вартості (ч. 5 ст. 778 ЦКУ).

Докладніше про облік витратів на поліпшення орендованого приміщення без згоди орендодавця читайте тут>> 

У бухобліку згідно з абз. 2 п. 8 П(С)БО 14 витрати орендаря на поліпшення об'єкта операційної оренди (модернізація, модифікація, добудова, дообладнання, реконструкція тощо), що приводять до збільшення майбутніх економічних вигід, які первісно очікувалися від його використання, відображає орендар як капітальні інвестиції у створення (будівництво) інших необоротних матеріальних активів. Тобто, з відображенням в обліку витрат на поліпшення орендованого об'єкту на субрахeyre 117 «Інші необоротні активи».

У п. 21 Методичних рекомендацій №561 також передбачено, що витрати орендаря на поліпшення об'єкта операційної оренди, що визнаються ним капітальними інвестиціями за умовами, зазначеними у п. 29–31 Методичних рекомендацій №561, відображаються орендарем за дебетом рахунку капітальних інвестицій (ДТ рах. 153).

Вказані витрати зараховуються до складу основних засобів як первісна вартість нового об'єкта підгрупи 2.7 класифікації основних засобів, наведеної в п. 7 Методичних рекомендацій №561.

У вказаній підгрупі 2.7 зазначено інші необоротні матеріальні активи, які належать до групи 2 інші необоротні матеріальні активи (субрах. 117), а не інші основні засоби (підгрупа 1.9) з відображенням їх первісної вартості на однойменному субрахунку 109, що включаються до складу групи 1 - основні засоби.

Відповідно до пп. 134.1.1 ПКУ об'єктом оподаткування є прибуток із джерелом походження з України та за її межами, який визначається шляхом коригування (збільшення або зменшення) фінансового результату до оподаткування (прибутку або збитку), визначеного у фінансовій звітності підприємства відповідно до НП(С)БО або МСФЗ, на різниці, які виникають відповідно до положень ПКУ.

Однак ДФС у м. Києві в ІПК від 22.10.2018 р. №4501/ІПК/26-15-12-03-11 та ДФС в ІПК від 03.08.2018 р. №3410/6/99-99-15-02-02-15/ІПК повідомляють, що в податковому обліку для розрахунку амортизації витрати на поліпшення (ремонт) орендованих основних засобів зараховуються як окремий об'єкт групи 9 «Інші основні засоби» з мінімально допустимим строком корисного використання - 12 років.

Слід зазначити, що в пп. 138.3.3 ПКУ мінімально допустимі строки амортизації основних засобів та інших необоротних активів встановлені, зокрема, строком 12 років для групи 9 інші основні засоби. Тобто, для тих основних засобів, облік яких ведеться на субрахунку 109, оскільки вони не включені до інших субрахунків рахунку 10 «Основні засоби».

Мінімально допустимі строки корисного використання, строків для інших необоротних матеріальних активів, облік яких ведеться на однойменному субрахунку 117, у пп. 138.3.3 ПКУ відсутні. Це дає всі підстави нараховувати амортизацію за даними бухобліку відповідно до п. 23 П(С)БО 7. А саме - протягом строку корисного використання (експлуатації) об'єкта, який встановлюється підприємством (у розпорядчому акті) при визнанні його активом (при зарахуванні на баланс).