Придбання та продаж майнових прав на нерухомість: облік та податкові наслідки

ПДВ

Відповідно до п. 197.1.14 ПКУ звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

При цьому, як роз’яснюють податківці у ІПК від 15.06.2018 р. №2642/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, для цілей оподаткування ПДВ, операція з продажу майнових прав на нерухоме майно для продавця є операцією з постачання об’єкта нерухомого майна.

Отже, при здійсненні операції з передачі майнових прав в перший раз постачальник таких прав зобов'язаний на дату фактичної передачі майнових прав на нерухоме майно визначити податкові зобов’язання з ПДВ та скласти і зареєструвати в ЄРПН податкову накладну.

Водночас, операція з уступки постачальником (первинним кредитором) права вимоги новому кредитору відповідно до п. 196.1.5 ПКУ не є об'єктом оподаткування ПДВ та не спричиняє податкових наслідків з ПДВ у первинного кредитора за умови, якщо боргові зобов'язання (вимоги) передаються в обмін на грошові кошти або цінні папери.

При цьому, оскільки майнові права придбані платником податку - резидентом з ПДВ почали використовуватися в неоподатковуваних операціях (зокрема, в операції, яка не є об’єктом оподаткування ПДВ відповідно до пп. 196.1.5 ПКУ), то у такого платника податку - резидента виникає обов’язок щодо нарахування податкових зобов’язань з ПДВ відповідно до п. 198.5 ПКУ.

Бухоблік

Відповідно до п. 3 НП(С)БО 1 майнові права на нерухомість можна вважати активом, оскільки очікується, що їх використання приведе в майбутньому до надходження економічних вигід. Проте однозначної позиції, у складі яких саме активів відображати придбані майнові права, немає.

Зокрема, згідно з п. 1 ст. 190 ЦКУ майнові права на нерухомість прирівнюються до майна (речі). Однак, за фактом під час придбання прав на ще не завершену нерухомість, акт приймання передачі такої нерухомості не складається. Покупець в такому випадку лише придбаває право вимоги від продавця, на те, щоб після завершення будівництва йому було передано у власність таку нерухомість. Тому вважаємо, що доречним є облік таких майнових прав у покупця як дебіторську заборгованість (рахунок 371 «Розрахунки за виданими авансами»), яка при передачі нерухомості погашається.

Такий підхід ґрунтується на тому, що фактично забудовник може і не завершити будівництво і, відповідно, передачі безпосередньо самої нерухомості не відбудеться.

У разі завершення будівництва і передачі у власність безпосередньо нерухомості, така дебіторська заборгованість погашається, а покупець отримує на баланс відповідний актив (бухгалтерський запис Дт 28 (або рах. 1521 – якщо таку квартиру підприємство планує використовувати у своїй діяльності) Кт 371).

Відповідно облік продажу таких майнових прав буде залежати від того, чи завершено будівництво такої нерухомості, чи ні:

Якщо нерухомість було збудовано і підприємство отримало у власність таку нерухомість, то подальший облік її реалізації буде виглядати так:

• Дт 361 Кт 702 – дохід, Дт 902 Кт 28 – витрати.

При цьому, при реалізації ПДВ не нараховується за п. 197.1.14 ПКУ, але нараховуються податкові зобов’язання з ПДВ за п. 198.5 ПКУ, якщо майнові права були придбані з ПДВ.

Якщо нерухомість не збудовано і здійснюється лише передача права вимоги (з винагородою), облік буде виглядати так:

• Дт 361 Кт 371 – на вартість таких майнових прав;
• Дт 361 Кт 73 – на суму винагороди.

При цьому, ПЗ з ПДВ згідно з п. 196.1.5 ПКУ не нараховуються.

Податок на прибуток

Відповідно до пп. 134.1.1 ПКУ об’єктом оподаткування податком на прибуток є прибуток із джерелом походження з України та за її межами, який визначається шляхом коригування (збільшення або зменшення) фінансового результату до оподаткування (прибутку або збитку), визначеного у фінансовій звітності підприємства відповідно до НП(С)БО або МСФЗ, на різниці, які виникають відповідно до положень Кодексу.

ПКУ не передбачає коригувань фінрезультату для даної операції. Відповідно така операція впливає на об’єкт оподаткування згідно з правилами бухобліку, які застосовують продавець і покупець.