Придбання квартири у фізособи: як відобразити в обліку?

Про те, що потрібно знати при купівлі-продажу нерухомості, ми писали тут>>

Як оподаткувати операції з придбання нерухомості у фізособи ми писали тут  та тут>>

ПДФО та військовий збір

Відповідно до п. 172.1 ПКУ дохід, отриманий фізособою від продажу, зокрема, квартири або їх частини не частіше одного разу протягом звітного податкового року та за умови перебування такої квартири у її власності понад три роки, не оподатковується.

Дохід, отриманий від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ПКУ, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в цьому пункті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ПКУ, у розмірі 5%.

До об'єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ПКУ, належать: житловий будинок, квартира або її частина, кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), земельна ділянка, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу залежно від її призначення.

Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, та зареєстрованої в єдиній базі даних звітів про оцінку (п. 172.3 ПКУ).

Юридична особа, яка є стороною договору купівлі-продажу об'єкта нерухомого майна (квартири), також є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету ПДФО з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (п. 172.7 ПКУ).

У разі придбання квартири у фізособи, що не підпадає під звільнення за п. 172.1 ПКУ, сума доходу, отриманого такою фізособою за договором купівлі-продажу, оподатковується ПДФО за ставкою 5% та військовим збором (1,5%) під час виплати доходу, відображається в ф. №1ДФ з ознакою доходу «104».

Оприбуткування

У п. 10 Методичних рекомендацій №561 зазначено, що підставою для зарахування на баланс об’єкту основних засобів є акт приймання-передачі (введення в експлуатацію) основних засобів. 

Форма акта приймання-передачі (внутрішнього переміщення) основних засобів (ф. №03-1) затверджена наказом Мінстату від 29.12.1995 р. №352.

Щодо бухгалтерського обліку основних засобів Мінфін у листі від 23.03.2007 р. №31-34000-10-25/5753 повідомляє, що комісія, яка складає зазначений акт, визначає строк корисного використання об'єкта основних засобів та складає первинний документ із зазначенням обов'язкових реквізитів, перелік яких встановлено ч. 2 ст. 9 Закону про бухоблік.

При визначенні строку корисного використання (експлуатації) відповідно до П(С)БО 7 слід ураховувати: очікуване використання об'єкта підприємством з урахуванням його потужності або продуктивності; фізичний та моральний знос, що передбачається; правові або інші обмеження щодо строків використання об'єкта та інші фактори.

Акт, після його оформлення, з доданими нотаріально завіреним договором купівлі-продажу, технічною документацією та іншими первинними документами, що відносяться до даного об'єкта, передається до бухгалтерії підприємства, підписується головним бухгалтером та затверджується керівником підприємства, організації чи особами, на те уповноваженими.

Також нагадаємо, що мінімально допустимий строк амортизації основних засобів (групи 3 – будівлі), визначений пп. 138.3.3 ПКУ, становить 20 років.

Відображення в обліку

Придбана квартира, як об’єкт основних засобів зараховуються на баланс підприємства за первісною вартістю, яка складається з витрат, наведених у п. 8 П(С)БО 7 та п. 11 Методичні рекомендації №561, зокрема:

• суми, що сплачуватиметься продавцю квартири – фізособі, а також постачальникам і підрядникам за устаткування, інструмент, інвентар та інші необоротні активи, за виконані проектно-вишукувальні і будівельно-монтажні роботи (без непрямих податків);
• реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв'язку з придбанням (отриманням) прав на об'єкт основних засобів (до них належать: державне мито, плата за визначення оціночної вартості, плата за вчинення нотаріальних дій);
• суми непрямих податків у зв'язку з придбанням (будівництвом) основних засобів (якщо вони не відшкодовуються підприємству) (до них належать: збір на обов'язкове державне пенсійне страхування з вартості нерухомого майна, що зазначена в договорі купівлі-продажу);
• інші витрати, безпосередньо пов'язані з доведенням основних засобів до стану, у якому вони придатні для використання із запланованою метою (до них належать: витрати на монтажно-ремонтні роботи, вартість вбудованого обладнання, наприклад, лічильники, сантехнічне та опалювальне обладнання, замінені двері та вікна, вбудовані меблі (шкаф-купе, кухня тощо)).

У бухобліку зарахування на баланс придбаної квартири відображається так (суми умовні):