Як оподаткувати операції з придбання нерухомості у фізособи?

ПДФО та військовий збір

За умови перебування нерухомого майна у власності фізособи понад три роки та продажі протягом звітного року не частіше одного разу дохід від такого продажу не оподатковується ПДФО (п. 172.1 ПКУ) і, відповідно, військовим збором.

Однак таке звільнення поширюється лише на житлові будинки, квартири або їх частини, кімнати, садові (дачні) будинки (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельні ділянки, що не перевищують норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України.

Відповідно до п. 172.2 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ПКУ, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ПКУ (5%).

Згідно з п. 172.7 ПКУ, якщо стороною договору купівлі – продажу, міни об’єкта нерухомого майна є юрособа чи фізособа – підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну).

За Довідником ознак доходу, який затверджено у додатку до Порядку №4,  під ознакою  доходу «104» потрібно відображати частину доходів від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна, яка відповідно до пп. 164.2.4 ПКУ включається до оподатковуваного ПДФО доходу.

Зважаючи на те, що такий дохід оподатковується ПДФО відповідно він підлягає оподаткуванню і військовим збором за ставкою 1.5%.

Таким чином, у випадку придбання нерухомості у фізособи - підприємця, яка не підпадає під звільнення за п. 172.1 ПКУ, сума такого доходу відображається в ф. №1ДФ з ознакою доходу «104» і оподатковується ПДФО (5%) та військовим збором (1,5%).

Державне мито

Платниками державного мита на території України є фізичні та юридичні особи за вчинення в їхніх інтересах дій та видачу документів, що мають юридичне значення, уповноваженими на те органами.

За держреєстрацію договору відчуження майна передбачена сплата державного мита в розмірі 1% від суми угоди.

Отже, продавець нерухомості – фізособа сплачує мито у розмірі 1%.

Пенсійне страхування

Згідно із п. 9 ст. 1 Закону №400/97-ВР  юридичні та фізичні особи, які придбавають нерухоме майно, належать до кола платників збору на обов'язкове державне пенсійне страхування. Об'єктом оподаткування пенсійним збором визначено вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу такого майна (п. 8 ст. 2 Закону №400).

Нерухомим майном визнається жилий будинок або його частина, квартира, садовий будинок, дача, гараж, інша постійно розташована будівля, а також інший об'єкт, що підпадає під визначення групи 3 основних засобів та інших необоротних активів згідно з ПКУ. Ставка збору становить 1% від вартості нерухомого майна, зазначеної в договорі купівлі-продажу такого майна.

Отже, при придбанні нерухомості підприємство сплачує 1% на обов'язкове державне пенсійне страхування.