Витрати на поліпшення орендованого приміщення без згоди орендодавця: як облікувати?

Насамперед зазначимо, що положення ст. 767 ЦКУ зобов'язують наймодавця (орендодавця) передати наймачеві (орендарю) річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.

Наймодавець також зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі. Наймач зі свого боку зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. 

Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Витрати на поточний ремонт об’єкту оренди

Щодо ремонту речі, переданої у найм, слід керуватися ст. 776 ЦКУ, в який зазначено, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

• відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
• вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Також зазначимо, що в пп. 7.2.9 витягу з договору до зобов’язань орендаря належить: своєчасно, за рахунок власних коштів, проводити поточний ремонт об’єкта оренди, необхідний для його цільового використання і підтримки в тому технічному стані, в якому воно було прийняте від орендодавця.

Капітальними інвестиціями визнаються лише витрати орендаря на поліпшення об'єкта операційної оренди (про це далі). 

Витрати, що здійснюються для підтримання об'єкта в робочому стані, зокрема проведення поточного ремонту та одержання первісно визначеної суми майбутніх економічних вигод від його використання, включаються до складу витрат (п. 15 П(С)БО 7).

Тому, якщо відремонтовані орендовані приміщення (цеху для станків) планується використовувати для виготовлення певної кількості продукції, то витрати на його ремонт можна відобразити в обліку як витрати майбутніх періодів на однойменному рахунку 39 з поступовим розподілом та включенням до складу витрат звітного періоду пропорційно кількості виготовленої продукції. 

Витрати на капітальний ремонт (поліпшення) об’єкту оренди

У ст. 778 ЦКУ зазначено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

При цьому, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Згідно з пп. 7.2.10 витягу з договору до зобов’язань орендаря належить: виконувати реконструкцію об’єкту оренди, прокладку прихованих проводок і комунікацій, перепланування та інші капітальні ремонтні роботи, лише з письмової згоди орендодавця. 

На думку автора, якщо орендар не отримав письмової згоди від орендодавця на проведення капітального ремонту (поліпшення) об’єкту оренди, то підстави для відображення витрат як капітальних інвестицій у створення (будівництво) інших необоротних матеріальних активів у нього відсутні.

Нагадаємо, що підприємництво – це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб'єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку (ст. 42 ГКУ).

Відповідно до п. 29 П(С)БО 16 «підприємницькі ризики» включаються до складу інших витрат як витрати, що виникають під час діяльності (крім фінансових витрат), але не пов'язані безпосередньо з виробництвом та/або реалізацією продукції (товарів, робіт, послуг). Вони відображаються на однойменному субрахунку 977 у періоді їх виникнення та не включаються до собівартості виготовленої продукції. 

Щодо пролонгації договору оренди

Положення ст. 777 ЦКУ наділяють наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору переважним правом перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Для реалізації зазначеного вище права наймач зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, – в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.