Податкові наслідки операції з повернення дообладнаного орендованого майна

Право проведення капітального ремонту

Перш за все, необхідно звернути увагу на ст. 778 ЦКУ якої визначено умови поліпшення орендованої речі, зокрема:

• наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму лише за згодою наймодавця;
• якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Тобто в цьому разі орендар може певний час не сплачувати орендні платежі або сплачувати їх у зменшеній сумі.

Тож перед тим як здійснювати поліпшення, необхідно звернути увагу на умови договору (чи врегульована там можливість поліпшення орендованої речі) та заручитись письмовою згодою наймодавця на таке поліпшення. При цьому, договором варто передбачити і порядок компенсації від наймодавця за таке поліпшення.

Облік поліпшення орендованого майна

Затрати орендаря на поліпшення об'єкта операційної оренди (модернізація, модифікація, добудова, дообладнання, реконструкція тощо), що призводять до збільшення майбутніх економічних вигід, які первісно очікувалися від його використання, відображаються орендарем як капітальні інвестиції у створення (будівництво) інших необоротних матеріальних активів. Тобто, простіше кажучи, амортизуються.

Такі затрати збираються за субрахунком 153, а після закінчення поліпшення та початку експлуатації об’єкта оренди зараховуються до складу групи «Інші необоротні матеріальні активи» (субрахунок 117) з відповідною подальшою амортизацією такого об’єкту. По кожному об’єкту оренди – окремий об’єкт таких НМА.

ПДФО та військовий збір

Дохід у фізособи може виникнути у разі повернення дообладнаного орендованого приміщення. Тож в даному випадку необхідно зважати на те, чи передбачена договором оренди компенсація від орендодавця за здійснення поліпшення орендованого майна, чи ні.

Якщо договір передбачав компенсацію орендодавцем здійснених орендарем поліпшень об'єкта оренди, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, то у момент повернення майна власникові оформляється первинний документ, у якому зазначаються узгоджена сторонами сума поліпшення об'єкта оренди та, відповідно, сума компенсації, яку повинен отримати орендар після передачі об'єкта оренди разом із такими поліпшеннями. 

Якщо сторони дійшли згоди щодо зарахування орендних платежів в рахунок вартості поліпшення, то в кінці строку оренди власнику майна може передаватись недокомпенсований залишок вартості поліпшення (за його наявності).

По суті, відбувається продаж сформованого на субрахунку 117 об'єкта інших необоротних активів, що означає необхідність переведення таких необоротних активів до складу активів, які утримуються для продажу (субрахунок 286).

Якщо договором не передбачено надання компенсації за поліпшені орендовані активи, то у момент передачі майна його власникові відбувається безоплатна передача такого сформованого об'єкта інших необоротних активів.

Відповідно до пп. "е" пп. 164.2.17 ПКУ до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника ПДФО  включається дохід, отриманий таким платником як додаткове благо (крім випадків, передбачених ст. 165 ПКУ) у вигляді вартості безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг), визначеної за правилами звичайної ціни, а також суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку

Тож з метою оподаткування ПДФО та ВЗ необхідно зважати на наявність та розмір такої компенсації. У тому випадку, якщо компенсація не передбачена (або її розмір не відповідає звичайним цінам), орендар повинен утримати з фізичної особи орендодавця ПДФО (18%) та ВЗ (1,5%) на звичайну вартість поліпшення на різницю між звичайною ціною і фактично наданою компенсацією. Для визначення звичайної ціни поліпшення приміщення підприємство може відштовхуватись від балансової вартості такого об’єкта необоротного активу (залишкова вартість, яка розраховується як різниця первісної вартості та нарахованого зносу).

У розрахунку за формою №1ДФ сума такого доходу відображається з ознакою доходу 127.

ПДВ

Вартість поліпшення приміщення, яке повертається орендодавцем орендарю, є базою для оподаткування ПДВ.

Якщо компенсація не передбачена або розмір компенсації нижче за балансову вартість такого активу, то у орендаря виникають ПЗ з ПДВ у розмірі балансової вартості такого активу (або суми перевищення балансової вартості над розміром компенсації). Як складати ПН у такому випадку ми писали тут>> 

Податок на прибуток

Відповідно до пп. 134.1.1 ПКУ, об’єкт оподаткування податком на прибуток визначається шляхом коригування (збільшення або зменшення) фінансового результату до оподаткування (прибутку або збитку), визначеного у фінансовій звітності підприємства відповідно до НП(С)Бо або МСФЗ, на різниці, які виникають відповідно до положень ПКУ.

Якщо підприємство застосовує податкові різниці, то фінансовий результат до оподаткування збільшується:

• на суму нарахованої амортизації основних засобів або нематеріальних активів відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності;
• на суму залишкової вартості окремого об’єкта основних засобів або нематеріальних активів, визначеної відповідно до національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку або міжнародних стандартів фінансової звітності, у разі ліквідації або продажу такого об’єкта.

Фінансовий результат до оподаткування зменшується:

• на суму розрахованої амортизації основних засобів або нематеріальних активів відповідно до п. 138.3 ПКУ;
• на суму залишкової вартості окремого об’єкта основних засобів або нематеріальних активів, визначеної з урахуванням положень п. 138.3 ПКУ, у разі ліквідації або продажу такого об’єкта.