Нюанси оподаткування ПДВ постачання житла

Норми пп. 197.1.14 ПКУ звільняють від оподаткування операції постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання. Першим постачання житла (об'єкта житлового фонду) кваліфікується, зокрема, перша передача готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника - тобто або оформлення правоустановлюючих документів, або підписання актів наданих виконаних будівельних робіт. Зверніть увагу, на сполучник "або": або оформлення права власності у правоустановлюючих документах на готове новозбудоване житло, або поставка послуг щодо будівництва житла.

На наше переконання у контексті запитання саме дата актів виконаних будівельних робіт від генпідрядника замовнику (поетапна здача будівельних робіт) буде вважатися першою поставою житла і, відповідно, оподатковуваною ПДВ-операцією, тобто саме генпідрядник здійснює першу поставку житла, продаючи замовнику свої послуги із будівництва (включаючи усі придбані товари, роботи, послуги за рахунок замовника). Такі операції є об’єктом оподаткування ПДВ за ставкою 20%  незалежно від того, матеріали замовника чи підрядника використані для будівництва такого житла. Усі подальші постачання житла будуть операціями, звільненими від оподаткування ПДВ. Підтверджують це і податківці у своїх листах від 24.09.2015 р. № 20292/6/99-99-19-03-02-15, від 30.11.2015 р. №25585/6/99-99-19-03-02-15, від 10.10.2016 р. № 22625/6/99-99-15-03-02-15.

Але не слід випускати із поля зору і іншу позицію податківців. Вони у своїх листах від 21.03.2016 р. №6091/6/99-99/903-62-15, від 19.07.2016 р. №15532/6/99-99-15-03-02-15, від 14.08.2016 р. №16929/6/99-99-15-03-02-15, від 02.12.2016 р. № 26173/6/99-99-15-03-02-15, від 12.01.2017 р. №412/6/99-99-15-03-02-15, від 09.02.2017 р. №2514/6/99-99-15-03-02-15 стверджують, що першою поставкою із відповідним оподаткуванням цієї операції за ставкою 20% є саме реалізація майнових прав на нерухоме майно (квартири) і в цьому випадку ПЗ з ПДВ мають виникнути у продавця (забудовника об'єкта житлового фонду). У контексті запитання забудовником є генпідрядник – тут ми погоджуємось, а ось щодо того, що підставою для виникнення ПЗ з ПДВ має бути конкретно реалізація немайнових прав (а не поставка будівельних послуг) – із цим ми погодитися ніяк не можемо. Інакше сама суть першої поставки житла буде нівельованою і операція передачі будівельних робіт не буде не оподатковуватися, ні пільгуватися (пільгою за пп. 197.1.14 генпідрядник також скористатися не зможе). Ми притримуємося позиції буквального прочитання пп. 197.1.14 ПКУ із відповідним оподаткуванням ПДВ саме передачі будівельних робіт від  генпідрядника замовнику. 

Але аби уникнути ризику при податкових перевірках ми радимо отримати індивідуальну податкову консультацію у рамках ст. 52 ПКУ. 

Поетапна передача будівельних робіт накопичується проведеннями Дт 15 Кт 63, тобто вся сума зданих робіт буде відображатися у замовника як сальдо Дт 15. Доходи на цьому етапу не відображаються, тільки капіталізуються витрати. 

За загальним правилом п. 187.1 ПКУ датою виникнення ПЗ з постачання товарів/послуг є дата, коли сталася будь-яка з подій, що сталася раніше:

• дата зарахування коштів від покупця/замовника на банківський рахунок (аванс); 
• дата відвантаження товарів, а для послуг - дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку, в контексті запитання – дата оформлення поетапної здачі збудованих квартир у новозбудованому будинку, підписання актів прийому-здачі будівельних робіт. 

Отже, якщо замовник сплачує аванс, то датою отримання такого авансу генпідрядник має оформити і зареєструвати в ЄРПН ПН на суму такого авансу. По мірі того, як будуть підписуватися акти виконаних будівельних робіт, якщо сума за актом буде перевищувати суму авансу, потрібно буде виписувати ПН. Тобто підставою для оформлення другої і наступних ПН будуть саме акти виконаних робіт генпідрядником. Замовник за ПН, зареєстрованих в ЄРПН, від генпідрядника матиме вхідний ПК з ПДВ, який він повинен компенсувати "технічними" ПЗ з ПДВ в рамках ч. "б" п. 198.5 ПКУ на підставі використання житла у пільгованих операціях (наступні поставки житла – звільнені від оподаткування).