Нарахування орендної плати та ПДВ при зміні власника земельної ділянки

Перехід прав та обов'язків за договором оренди

При переході права власності на земельну ділянку до іншої особи, договір оренди зберігає чинність для нового власника. Новий власник набуває прав та обов'язків орендодавця за чинним договором. Внесення змін до договору оренди із зазначенням нового власника (орендодавця) не вимагається, якщо інше не передбачено самим договором.

Це прямо випливає з норм законодавства, зокрема, ст. 148-1 ЗКУ, та ст. 32 Закону України «Про оренду землі».

Таким чином, ви зобов'язані дотримуватися умов чинного договору, включаючи розмір орендної плати (20 000 грн) та періодичність її сплати (раз на рік до 31 грудня).

Оподаткування орендної плати ПДВ

Оскільки ви є платником ПДВ, операція з надання земельної ділянки в оренду є об'єктом оподаткування ПДВ.

База оподаткування: Базою оподаткування є договірна вартість, тобто 20 000 грн на рік (див. пп. 188.1 ПКУ). Оскільки в договорі не зазначено, що ПДВ нараховується понад цю суму, вважається, що податок вже включений до її складу.

Розрахунок ПДВ: Сума ПДВ розраховується так: 20 000 грн × 20 / 120 = 3 333,33 грн. Ваш дохід без ПДВ складе 16 666,67 грн.

Дата виникнення податкових зобов'язань: Податкові зобов'язання з ПДВ виникають за правилом «першої події» (див. пп. 187.1 ПКУ). У вашому випадку це буде або дата отримання орендної плати від орендаря, або дата оформлення документа, що засвідчує факт надання послуги оренди (наприклад, акта приймання-передачі послуг за рік), залежно від того, яка подія відбудеться раніше.

Варіанти дій для нового власника

Варіант 1. Залишити договір без змін (стандартний варіант)

Ви продовжуєте виконувати договір на існуючих умовах. При отриманні щорічного платежу 20 000 грн ви повинні:

• Нарахувати податкові зобов'язання з ПДВ у сумі 3 333,33 грн;
• Скласти та зареєструвати податкову накладну на орендаря (фізичну особу);
• Сплатити нараховану суму ПДВ до бюджету.

Недолік: Ваш чистий дохід від оренди буде меншим, ніж у попереднього власника, на суму ПДВ.

Варіант 2. Внести зміни до договору оренди

Ви можете ініціювати переговори з орендарем щодо внесення змін до договору. Розмір та умови орендної плати встановлюються за згодою сторін (див. ст. 21 Закону «Про оренду землі»).

Підготуйте додаткову угоду, в якій можна змінити пункт про орендну плату, виклавши його в такій редакції: «Орендна плата становить 20 000 (двадцять тисяч) гривень 00 копійок на рік, крім того ПДВ» або «Орендна плата становить 24 000 (двадцять чотири тисячі) гривень 00 копійок на рік, у тому числі ПДВ».

Отримайте згоду орендаря та підпишіть додаткову угоду. Оскільки орендар є фізичною особою і не є платником ПДВ, він не зможе віднести суму податку до податкового кредиту, тому для нього це буде прямим збільшенням витрат.

Щодо зміни періодичності оплати. Це питання, як і зміна розміру плати, може бути вирішене виключно за взаємною згодою сторін шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди.

Які є варіанти виплати орендної плати в наведеній вище ситуації? 

Вся орендна плата виплачується новому орендарю, чи вся виплачується колишньому орендарю? Чи виплачувати потрібно пропорційно до календарних днів знаходження у власності кожного з двох власників? 

Перехід прав та обов'язків за договором оренди

Як було зазначено раніше, при зміні власника орендованої земельної ділянки до нового власника переходять усі права та обов'язки орендодавця за чинним договором оренди. Це означає, що з моменту державної реєстрації вашого права власності на ділянку, саме ви стали єдиним законним орендодавцем.

Попередній власник втратив усі права та обов'язки за цим договором. Відповідно, орендар зобов'язаний виконувати свої договірні зобов'язання, зокрема зі сплати орендної плати, перед новою стороною договору — тобто перед вами.

Порядок сплати орендної плати

Оскільки договір передбачає річну оплату до 31 грудня, на цю дату орендар повинен сплатити повну суму (20 000 грн) особі, яка є законним орендодавцем на момент настання строку платежу. Таким чином, вся сума має бути перерахована вам.

Розподіл орендної плати між старим та новим власником

Питання розподілу орендної плати за рік, протягом якого відбулася зміна власника, є цивільно-правовими відносинами виключно між попереднім та новим власником. Воно не впливає на обов'язок орендаря.

Існують такі варіанти врегулювання цього питання:

• Врахування у ціні договору купівлі-продажу (найпоширеніший варіант). При укладенні договору купівлі-продажу землі сторони мали врахувати, що новий власник отримає орендну плату за весь рік. Зазвичай це відображається у ціні ділянки (наприклад, ціна може бути дещо вищою, щоб компенсувати попередньому власнику його частину орендного доходу).

Окрема домовленість: Старий та новий власники можуть укласти окрему угоду про те, що після отримання річної орендної плати новий власник перераховує попередньому власнику частину, пропорційну до періоду його володіння ділянкою в поточному році.

Відсутність домовленостей: Якщо це питання ніяк не врегульовано, попередній власник може спробувати стягнути з нового власника частину орендної плати як безпідставно набуте майно, але це складний процес, який не зачіпає інтересів орендаря.

Незалежно від обраного варіанту, для орендаря нічого не змінюється: він сплачує повну суму новому власнику.

Законодавче регулювання: Питання зміни умов договору, зокрема розміру та строків орендної плати, регулюється за згодою сторін. Це випливає із статей 21, 23 Закону України «Про оренду землі». В односторонньому порядку змінити умови договору неможливо.

Таким чином, виплата орендної плати не може бути розділена між власниками без внесення відповідних змін до договору оренди за згодою всіх трьох сторін (орендаря, старого та нового власника), що на практиці є вкрай рідкісним і недоцільним.

Висновки:

• Чинність договору оренди: При зміні власника земельної ділянки договір оренди зберігає силу, новий власник набуває всіх прав і обов’язків орендодавця, включаючи отримання орендної плати (20 000 грн щорічно до 31 грудня);
• Оподаткування ПДВ: Новий власник, як платник ПДВ, нараховує ПДВ (3 333,33 грн) на орендну плату, вважаючи її включеною в договірну суму. Податкові зобов’язання виникають за правилом «першої події» (оплата або акт надання послуг). 

Варіанти дій: 

• Залишити договір без змін, сплативши ПДВ, що зменшує чистий дохід;
• Укласти додаткову угоду з орендарем, щоб збільшити орендну плату (наприклад, до 24 000 грн з ПДВ);
• Орендна плата сплачується повністю новому власнику, розподіл між старим і новим власником вирішується окремо (зазвичай через ціну продажу ділянки).