Продаж нерухомості з розстрочкою: що з ПДВ?

Норми ПКУ для даної ситуації

Відповідно до пп. 197.12 ПКУ, звільняються від оподаткування операції банків та інших фінансових установ з постачання (продажу, відчуження іншим способом) майна, що передане фізичними особами, а також суб'єктами підприємницької діяльності - приватними підприємцями та іншими особами, які не є платниками податку, у заставу, у тому числі іпотеку, та на яке було звернено стягнення.

Звільняються від оподаткування операції банків та інших фінансових установ з постачання майна, набутого ними у власність внаслідок звернення стягнення на таке майно. Звільнення від оподаткування стосується тієї частини вартості майна, за якою воно було набуте у власність в рахунок погашення зобов’язань за договором кредиту (позики).

Відповідно до пп. 189.15 ПКУ у разі постачання (продажу, відчуження іншим способом) банками та іншими фінансовими установами майна, набутого ними у власність внаслідок звернення стягнення на таке майно, базою оподаткування є позитивна різниця між ціною постачання та ціною придбання такого майна. Ціна придбання визначається як вартість майна, за якою таке майно набуте у власність. У разі придбання майна у платника податку ціна придбання визначається з урахуванням податку на додану вартість.

Якщо за таким майном суми податку були включені до складу податкового кредиту банком, іншою фінансовою установою, застосовуються положення пп. 198.5 ПКУ.

Два розуміння наведених норм

Перше розуміння

В ІПК ДПСУ від 19.02.2021 р. №663/ІПК/99-00-21-03-02-06 читаємо, що при здійсненні операцій з постачання майна (у тому числі житла), набутого у власність від фізичної особи, яка не зареєстрована як платник ПДВ, внаслідок звернення на нього стягнення, банкам і фінансовим установам необхідно керуватися нормами пп. 189.15 та пп. 197.12 ПКУ, зокрема, банк або фінансова установа зобов’язані:

•  до частини вартості майна, за якою таке майно було набуте банком у власність внаслідок звернення стягнення на таке майно, застосувати режим звільнення від оподаткування ПДВ на підставі пп. 197.12 ПКУ та скласти і зареєструвати в ЄРПН податкову накладну за такою звільненою від оподаткування ПДВ операцією;
• нарахувати податкові зобов'язання з ПДВ виходячи з бази оподаткування, визначеної як позитивна різниця між ціною постачання та ціною придбання такого майна, та скласти і зареєструвати в ЄРПН податкову накладну за такою операцією.

Тобто, згідно з наведеною консультацією, на наш погляд, слід скласти дві ПН:

• одну на звільнену операцію (на суму постачання в рамках вартості придбання майна);
• другу на позитивну різницю між вартістю продажу і вартістю придбання, нарахувавши ПДВ за ставкою 20%.

Друге розуміння

Але є й інше розуміння цієї норми, яке читаємо в ІПК ДПСУ від 25.10.2023 р. №3763/ІПК/99-00-21-03-02-06:

• операція з постачання майна, набутого Банком у власність внаслідок звернення стягнення на таке майно, відповідно до абзацу першого пп. 197.12 ПКУ звільняється від оподаткування ПДВ, якщо таке майно передане фізичними особами, а також суб’єктами підприємницької діяльності – приватними підприємцями та іншими особами, які не є платниками податку;
• якщо майно, набуте Банком у власність внаслідок звернення стягнення від інших осіб, ніж перераховані у абзаці першому п. 197.12 ПКУ, то звільнення від оподаткування ПДВ на підставі абзацу другого пп. 197.12 ПКУ застосовується до частини вартості майна, за якою таке майно було набуте Банком у власність в рахунок погашення зобов’язань за договором.

Якщо взяти за основу цю консультацію, то якщо майно набуто у власність у неплатника ПДВ, його подальший продаж на всю вартість звільняється від оподаткування ПДВ. В цьому разі складається одна ПН на звільнену операцію.

А якщо майно набуто у власність від платника ПДВ, то тоді вартість постачання потрібно ділити на дві частини і оподатковувати так, як зазначено в першому розумінні.

Що робити?

На наш погляд, вірне друге розуміння. Тому в даній ситуації, на наш погляд, вся сума постачання банком майна звільняється від оподаткування ПДВ. Але податкова служба може мати іншу думку з цього питання. Тому для уникнення непорозумінь може бути доречним отримати індивідуальну податкову консультацію.

Оподаткування у разі розстрочення платежів

На наш погляд, на кожну частину платежу складається окрема ПН на звільнену від оподаткування операцію. Наприклад, якщо в договорі одиницею виміру майна, яке продається, є комплекс (код одиниці виміру – 1916), а кількість – 1, то в разі отримання 20% оплати в графі ПН «Кількість» буде стояти 0,2.

 ***

Читайте також: Передання заставного майна у власність банку: облік та оподаткування