Дві квартири об’єднали в одну: чи буде ПДВ при продажу такої квартири?

Відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ звільняється від ПДВ постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об’єктів.

У цьому підпункті перше постачання житла (об’єкта житлової нерухомості) означає:

а) першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за кошти виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за кошти замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об’єкта житлової нерухомості) покупцю, який є особою, іншою, ніж власник такого об’єкта на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за кошти виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за кошти замовника.

Як ми писали у цій новині, операцією з першої поставки житла (об’єктів житлового фонду) слід вважати передачу квартир після будівництва підприємству-інвестору. Саме така операція має оподатковуватися ПДВ на загальних підставах. 

В зазначеному випадку, на нашу думку, об’єднання квартир не є такою реконструкцією або капітальним ремонтом житла (об’єкта житлової нерухомості), що потребує виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом – адже весь будинок в цілому і ці квартири зокрема не виводяться з житлового фонду на період об’єднання квартир.

6 листопада 2020 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду в рамках справи № 826/6329/16, касаційне провадження № К/9901/28895/18 (ЄДРСРУ № 92714958) досліджував питання операцій з першого постачання житла в розумінні податкового законодавства.

Як випливає зі змісту правових позицій Верховного Суду від  27 лютого 2018 року у справі № 826/1513/17, від 10.12.2019 року у справі № 817/223/15, від 31.07.2019 року у справі № 808/2699/14 та від 28.04.2020 року у справі № 814/4831/13-а, правовий режим першого постачання житла поширюється одночасно як на власне спорудження житлового будинку, так і на спорудження всіх об’єктів, які збудовані в результаті виконання відповідних робіт із будівництва житлового будинку.

Подальше постачання відповідних об`єктів, які раніше передані в межах операції з постачання робіт із спорудження комплексного об'єкта, не розглядається як окреме перше постачання новозбудованого житла і не підлягає оподаткуванню ПДВ.

Із зазначеного випливає, що всі складові житлового будинку, тобто всі об’єкти нерухомості, які є невід’ємною частиною житлового будинку, в тому числі квартири, підлягають ПДВ лише під час першого їх постачання в складі робіт із спорудження житлового будинку (передачі права власності на готовий житловий будинок). Відповідно, усі подальші операції з постачання таких об`єктів є другим постачанням таких об`єктів у розумінні пп. 197.1.14  ПКУ.

Що стосується першого продажу реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об’єкта житлової нерухомості): автор вважає, що тут мається на увазі реконструкція всього будинку в цілому як комплексного об’єкта, з виведенням його з експлуатації та з подальшим введенням в експлуатацію після реконструкції.

Тож, на нашу думку, продаж об’єднаної квартири не є першим постачанням реконструйованого або капітально відремонтованого житла, отже, ця операція звільнена від ПДВ відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ.